전세 세입자 동거인 전입 대항력

전세 세입자가 지켜야 할 권리부터 정리

전세 사는 사람이 가장 중요하게 챙겨야 할 권리는 두 가지입니다.
하나는 ‘대항력’, 또 하나는 ‘우선변제권’이에요. 이 두 가지를 잘 지키고 있는 상태라면, 집주인이 바뀌거나 경매에 넘어가더라도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

대항력은 어떻게 생기는 걸까?

대항력은 말 그대로 “나 여기 살고 있어요!”라고 외부에 공식적으로 알릴 수 있는 힘이에요.
이걸 갖추기 위해선 딱 두 가지를 해야 합니다.

• 전세계약서를 작성하고

• 실제로 해당 주소지에 전입신고를 해야 합니다.

즉, ‘전입신고’를 한 순간부터 그 집에 살고 있는 세입자로서의 권리가 생기는 거예요.
이걸 갖추면 집주인이 집을 팔아버리거나, 경매로 넘어가도 나의 거주 권리를 주장할 수 있어요.

우선변제권은 뭐가 다른가요?

우선변제권은 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리에요.
앞서 설명한 대항력 요건 + ‘확정일자’를 받으면 됩니다.
확정일자는 전세계약서에 동사무소나 주민센터에서 날짜 도장을 받는 걸 말해요.
이 날짜가 빠르면 빠를수록, 보증금을 먼저 받을 수 있는 순위가 앞서게 됩니다.

동거인이 전입신고 하면 내 권리는 어떻게 될까?

그럼 이제 본론으로 들어가 보겠습니다.
내가 전세로 들어와서 이미 전입신고도 하고 확정일자도 받은 상태인데,
그 이후에 다른 사람이 동거인으로 전입신고를 하게 되면 어떻게 될까요?

내 권리는 그대로 유지

결론부터 말하자면, 전혀 걱정 안 하셔도 됩니다.
보증금을 돌려받는 내 권리는 동거인이 생기든 말든, 변하지 않아요.

왜냐면 대항력과 우선변제권은 ‘누가 먼저 전입했느냐’, ‘확정일자가 언제냐’에 따라 정해지기 때문이에요.
내가 그 집에 제일 먼저 전입했고, 확정일자도 받았다면,
나보다 늦게 들어온 동거인이 전입신고를 한다고 해도 보증금 순위에는 영향이 없습니다.

즉, 본인이 다른 주소지로 전출만 하지 않으면,
동거인이 생겨도 기존 세입자의 권리는 법적으로 그대로 유지됩니다.

전입세대 열람? 거기 나도 같이 찍히는 거 아냐?

버팀목 전세대출, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 등을 이용하려면
‘전입세대 열람원’이라는 걸 제출해야 할 때가 있어요.
이건 그 집에 누가 언제부터 전입했는지 확인할 수 있는 공문서예요.

여기서 내 이름 외에 동거인의 이름도 함께 나온다면 걱정되실 수 있죠.
하지만 안심하세요.
보증금 우선순위 판단은 전입세대 열람에 찍힌 순서를 기준으로 합니다.
내가 가장 먼저 전입한 사람이면, 그 뒤에 들어온 사람은 순위에 영향을 주지 못해요.

청약 자격에도 영향이 없을까?

많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 이겁니다.
“같은 주소지로 들어왔으면, 정부에서 우리를 같은 ‘세대’로 보는 거 아냐?”
“그럼 나중에 생애최초 특별공급 같은 거 못 받는 거 아냐?”
결론부터 말하자면, 세대 구성 방식에 따라 결과가 달라집니다.

전입신고할 때 ‘세대 분리’로 신고해야 해요

전입신고를 할 때,
‘세대주와 동일세대로 구성’할 건지,
‘세대 분리’할 건지 선택하는 항목이 나옵니다.

이때 ‘세대 분리’를 선택해야만
각자의 청약 자격이나 대출 자격이 서로 영향을 주지 않게 됩니다.

예시

• A씨는 혼자 전세로 살고 있는 청약 무주택자입니다.

• B씨는 친구이며, 함께 살기 위해 A씨 집으로 전입하려고 합니다.

이때 B씨가 전입신고를 하면서 ‘세대 분리’로 전입신고를 하면,
A씨와 B씨는 행정상으로도 완전히 별개의 세대로 분류됩니다.
그래서 B씨가 전입했다고 해서 A씨의 청약 점수가 낮아지거나, 생애최초 조건이 날아가는 일은 없습니다.

하지만 B씨가 전입신고할 때 실수로 ‘세대주와 동일세대 구성’을 선택하면,
그 순간부터 A씨와 B씨는 같은 세대로 분류되어
청약 점수 산정이나 대출 조건에서 불이익을 받을 수 있습니다.

세대 구성은 나중에 정정도 가능

혹시라도 전입신고를 잘못해서 세대 합가로 되어버렸다면,
주민센터에 방문해서 ‘세대분리 정정 신청’을 하면 다시 바꿀 수 있어요.
하지만 시간도 걸리고 불편하기 때문에, 처음부터 세대 분리를 정확히 설정하는 게 가장 좋습니다.

동거인 전입 요약

1. 내가 이미 전입신고 + 확정일자를 받았다면, 그 후 누구든 전입하든 내 권리는 변하지 않습니다.

2. 동거인이 전입해도 전입세대 열람 순서에서 내가 우선이면 보증금 반환 우선권은 내가 가집니다.

3. 청약·대출에 영향을 피하려면, 동거인은 세대 분리로 전입신고해야 합니다.

4. ‘세대 분리’는 정부24나 주민센터에서 전입신고 시 선택할 수 있고, 혼인 관계가 아니라면 분리가 가능합니다.

5. 혹시 잘못 전입신고했더라도, 주민센터에서 정정 신청이 가능합니다.

결론적으로, 전세 세입자 입장에서 동거인이 전입한다고 해서 보증금을 지킬 권리가 사라지는 것도 아니고, 청약 기회가 날아가는 것도 아닙니다.
다만, 행정적인 세대 구성 방식만 정확히 구분하면, 실제로는 전혀 문제 없이 생활할 수 있죠.
동거를 계획 중인 분들이라면, 이 글을 참고해 전입신고와 세대 구성 단계를 신중하게 처리하시기 바랍니다.
그래야 불필요한 오해 없이, 본인의 재산과 권리를 끝까지 지킬 수 있습니다.