부모님 집 저가 매매 증여 여부와 안전한 거래 방법

부모님 집 저가 매매 증여 여부는 주택 거래 과정에서 상당히 민감한 주제입니다. 특히 시가보다 낮은 가격에 거래할 때 세금 문제와 증여 판단 기준이 어떻게 적용되는지 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 30% 저가 거래 허용 범위와 분할 상환 계약 시 주의할 점까지, 실제 사례와 법률 근거를 토대로 정리해드리겠습니다.

부모님 집 10억 시세 매매 사례 정리

최근 한 사례에서 부모님이 시세 10억 원짜리 주택을 자녀에게 7억 원에 매매하기로 했습니다. 시가 대비 약 30% 낮은 금액입니다. 법적으로는 상속세 및 증여세법 제35조에서 시가보다 30% 또는 3억 원 중 작은 금액을 초과해 저가로 거래하면 초과분을 증여로 봅니다. 이 경우 3억 원 차액은 법적 허용 범위에 해당합니다.

문제는 7억 원 중 5억 원만 즉시 지급하고, 나머지 2억 원은 몇 년 동안 분할 상환하기로 계약서에 명시한 부분입니다. 세법상 ‘대가 지급의 확실성’이 인정되어야만 정상 거래로 봅니다. 그렇지 않으면 이 2억 원이 실제로 증여로 판단될 수 있습니다.

저가 매매와 증여세 과세 기준

저가 매매가 허용되는 범위는 법률로 명확히 규정돼 있습니다. 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 시가 대비 30% 이하 또는 3억 원 이하의 저가 거래는 증여로 보지 않습니다. 예를 들어 시가 10억 원인 주택을 7억 원에 거래하면, 3억 원 차액은 기준 내에 있으므로 증여세 과세 대상이 아닙니다.

하지만 시가 대비 차액이 3억 원을 초과하거나, 30% 이상 저가 거래일 경우 그 초과분은 증여로 간주됩니다. 이를 피하려면 반드시 감정평가서나 시세 확인 자료를 보관하는 것이 안전합니다.

분할 상환 계약의 세법상 인정 조건

분할 상환을 하는 경우에도 세무당국은 실제 변제가 이루어지고 있는지, 변제 능력이 있는지를 확인합니다. 계약서에는 구체적인 상환 일정, 금액, 이자율까지 명시하는 것이 좋습니다. 상환 증빙이 없거나, 변제 약정이 지나치게 느슨하면 ‘실질 과세 원칙’에 따라 증여로 재분류될 수 있습니다.

예를 들어, 2억 원을 5년간 무이자로 나누어 상환하기로 했다고 해도, 세무당국이 이를 가족 간 무이자 대여로 보아 증여 이자를 계산할 수 있습니다. 국세청 예규(서면인터넷방문상담4팀-1370, 2005.07.14.)에서도 이와 유사한 해석이 있었습니다.

안전한 거래를 위한 계약서 작성 방법

정상 거래로 인정받으려면 계약서에 다음 사항을 반드시 포함해야 합니다.

• 총 거래금액과 지급 시기

• 분할 상환 금액, 상환 주기, 이자율

• 상환 지연 시 연체이자 또는 계약 해제 조항
  또한 상환 시마다 계좌이체 내역을 보관하여 실제 지급 사실을 입증해야 합니다. 이 과정이 누락되면 ‘명의만 거래’라는 의심을 받을 수 있습니다.

판례에서 본 저가 매매와 증여 판단

대법원 2004두1428 판결에서도, 저가 거래가 가족 간에 이루어진 경우라도 대가 지급이 명확히 이루어지고 있음을 증빙하면 정상 매매로 인정된 사례가 있습니다. 반대로 대법원 2013두16975 판결에서는 대가 지급의 증빙이 없고, 시가와의 차액이 기준을 초과해 증여세가 부과된 경우가 있었습니다.

즉, 가족 간 거래라 하더라도 투명한 증빙과 계약 구조가 중요합니다.

세무조사 대비 자료 보관

세무조사 가능성을 고려하면 거래 과정에서 발생하는 모든 자료를 최소 5년간 보관하는 것이 좋습니다. 매매계약서, 상환 영수증, 이체 내역, 시세 자료, 감정평가서 등이 해당합니다. 세무당국은 실제 자금 흐름을 가장 중요하게 보기 때문에, 구두 약정만으로는 인정받기 어렵습니다.

현실적인 조언

부모님 집 저가 매매 증여 여부를 피하려면, 세무 기준을 준수하는 동시에 거래 과정을 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다. 특히 분할 상환 시에는 실제 상환이 꾸준히 이루어지고 있다는 점을 명확히 보여줄 수 있어야 합니다.

저가 매매는 세금 절감 효과가 있지만, 법적 기준을 넘기면 오히려 증여세 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 거래 전 반드시 세무사 상담을 받고, 계약 구조를 점검하는 것이 안전합니다.

결론

부모님 집 저가 매매 증여 여부는 단순히 거래 금액만으로 판단되지 않습니다. 시가 대비 30% 이내 또는 3억 원 이하의 저가 거래는 증여세 과세 대상이 아니지만, 분할 상환 구조라면 실제 상환 여부와 계약의 구체성이 핵심입니다. 세무당국은 가족 간 거래일수록 형식보다 실질을 중시하므로, 모든 거래 내역과 증빙을 철저히 준비해야 합니다. 특히 부모님 집 저가 매매를 계획 중이라면 세무사 상담을 통해 사전에 위험 요소를 점검하는 것이 안전하며, 계약서 작성과 자금 흐름 관리에 신중을 기하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

FAQ

부모님 집을 시가보다 25% 저렴하게 사고 5년 무이자 상환하면 문제없나요?

무이자 상환의 경우 국세청이 이자를 증여로 간주할 수 있습니다. 적정 이자율(상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제3항)을 반영하는 것이 안전합니다.

부모님이 집값 일부를 현금으로 받지 않고 차용증만 작성하면 괜찮나요?

차용증만으로는 부족합니다. 실제 상환 내역이 계좌 거래로 남아야 하며, 변제 계획을 이행하는 사실이 입증돼야 정상 거래로 인정됩니다.

저가 매매 후 바로 증여세 조사가 들어올 가능성이 높나요?

확률은 높지 않지만, 국세청의 재산 변동 추적 과정에서 가족 간 고액 거래는 확인 대상이 될 수 있습니다. 특히 취득세 신고 시 시가와 매매가 차이가 크면 검증이 이뤄질 수 있습니다.

부모님 집을 공동명의로 저가 매매하면 증여세 기준이 어떻게 되나요?

공동명의 매매 시 각 지분별 시가와 거래가를 비교하여 증여 여부를 판단합니다. 각 지분별 차액이 30% 또는 3억 원을 초과하면 그 부분이 증여로 봅니다.

분할 상환 시 이자율을 어떻게 설정해야 하나요?

국세청 고시 이자율(2025년 현재 연 4.6%) 이상으로 설정하면 증여 의심을 피하는 데 도움이 됩니다.

부모님이 세금을 줄이기 위해 일부 금액을 빼고 계약서 작성하면 괜찮나요?

허위 계약서는 조세포탈에 해당할 수 있으며, 적발 시 가산세와 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 반드시 실제 거래 금액을 기재해야 합니다.

저가 매매 후 5년 안에 다시 부모님께 증여하면 합산 과세되나요?

네. 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 10년 내 직계존비속 간 증여 재산은 합산 과세됩니다.

부모님이 집을 저가로 팔고 바로 다른 재산을 증여하면 세금이 늘어나나요?

각 거래가 별개로 보더라도, 일정 기간 내 이루어진 경우 합산하여 증여세가 계산될 수 있으니 주의가 필요합니다.

저가 매매와 증여의 판단 기준은 누가 결정하나요?

국세청이 시가와 거래가를 비교해 결정하며, 이의가 있을 경우 심판청구나 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다.