건축공사 손해배상 소송 대응 전략 가이드

건축공사 손해배상 소송 대응은 변론기일 전 전략 수립이 관건입니다. 지금이라도 변호사 조력을 받는다면 지체상금, 하자, 월세 손실에 대한 배상 청구 가능성을 크게 높일 수 있습니다.

공사 지연 및 하자 관련 법적 쟁점

건축공사 손해배상 소송에서 핵심이 되는 쟁점은 공사 지연, 하자 발생, 그리고 이로 인한 월세 손실입니다. 이를 입증하고 정당하게 배상받기 위해서는 각 항목에 대해 명확한 법적 근거와 사실관계를 갖춰야 합니다.

공사 지연에 따른 지체상금 청구 요건

공사 지연은 민법 제390조(채무불이행에 대한 손해배상)에 따라 손해배상 사유가 될 수 있습니다. 특히 공사 완료일을 특정한 계약이 존재하고, 실제 사용승인일이 이를 초과할 경우 ‘계약 불이행’으로 간주될 수 있습니다. 사용승인이 계약일보다 56일 늦어진 경우, 이 기간만큼의 지체상금을 청구하는 것이 가능하며, 실제 이 사건에서는 약 1,100만 원을 청구하고 있습니다. 다만 시공사가 천재지변, 자재 수급 불가와 같은 면책사유를 주장할 수 있으므로 이에 대한 대비 논리가 반드시 필요합니다.

하자 발생 시 손해배상 가능성

건축물의 하자와 미이행된 공사는 민법 제667조(도급인의 하자보수 청구권) 및 건설산업기본법 제44조(하자담보책임)에 따라 손해배상 대상이 됩니다. 법원은 계약서, 설계도, 감정 결과, 하자사진 등을 종합적으로 검토하여 하자 여부를 판단합니다. 특히 미이행된 항목이 ‘계약의 본질적 요소’일 경우 책임이 무겁게 인정될 수 있으며, 이 사건처럼 약 2,100만 원 상당의 하자 손해가 인정될 수 있는 상황이라면 정밀한 감정자료 확보가 필수입니다.

하자 입증자료의 구성

하자를 입증하려면 해당 부위의 상세 사진, 설계서 대비 시공현장의 차이점, 전문가 감정의견서가 갖추어져야 합니다. 특히 하자범위가 전문적인 부분일 경우 법원 감정을 신청해 객관적 평가를 받는 것이 전략적으로 유리합니다.

임대수익 손실 배상 청구 가능 여부

공사 지연으로 인해 건물의 임대수익이 발생하지 않았다면, 이는 간접손해로서 손해배상 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이 부분은 입증의 난도가 높기 때문에 더욱 세심한 준비가 필요합니다.

임대손실 인정 기준과 필요 자료

민법 제750조(불법행위에 의한 손해배상)와 제390조를 근거로 공사 지연으로 인한 월세 손실도 배상이 가능합니다. 하지만 법원은 손해의 발생 사실과 인과관계를 매우 엄격히 봅니다. 따라서 임대차계약서 초안, 주변 유사 건물의 월세 시세 자료, 부동산 공실 기간을 증명할 수 있는 사진 또는 중개업소 확인서를 확보해야 합니다.

현재진행형 손실에 대한 청구

이 사건의 경우 현재까지도 공실 상태가 지속되고 있어 월세 손실이 현재진행형입니다. 이는 향후 추가 손해가 발생할 수 있다는 점을 법원에 소명하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 다만 손해 산정의 기준일과 월세 수준의 합리성이 뒷받침되어야 합니다.

계약 잔금 보류의 적법성과 한계

공사대금 잔금 지급을 보류한 조치는, 하자 존재에 대한 방어적 조치로 볼 수 있습니다. 판례상 도급인은 하자보수가 완료될 때까지 대금 지급을 유보할 수 있으며, 이는 민법 제536조(동시이행의 항변권) 및 제536조 제2항(일부 이행과 잔대금 상계)에 근거합니다.

보류된 잔금과 하자의 상관관계

잔금 보류의 적법성을 인정받으려면, 보류된 금액이 하자 범위 내의 금액과 비례하거나 합리적 수준이라는 점이 입증되어야 합니다. 이 사건에서는 하자와 미이행 공사의 범위가 명확하고 금액도 잔금 10%와 비슷하므로 정당한 보류로 평가받을 가능성이 높습니다.

변호사 선임 시기와 절차

현재 변론기일이 2025년 9월 23일로 예정되어 있고, 소장 접수 이후 피고 측은 변호사를 선임해 적극 대응을 시작했습니다. 이런 상황에서 원고 측이 전문적 전략 없이 단독 대응을 이어가는 것은 리스크가 클 수 있습니다.

지금 선임해도 늦지 않은 이유

재판 전 증거정리, 주장의 구조화, 반박논리 수립, 감정 신청 여부 결정 등은 모두 전문 법률지식이 필요한 영역입니다. 변호사 선임 시기와 관련해 대법원은 명확한 제한을 두지 않고 있으며, 실무상으로도 1차 변론기일 이전까지 선임해 전략을 수립한다면 불이익은 거의 없습니다.

변호사 선임 절차와 필요 자료

변호사를 선임하기 위해서는 공사계약서, 시방서, 공사일지, 하자내역서, 월세 손실 입증자료, 소장 및 피고 측 답변서 등을 준비해야 하며, 선임 후에는 서면 보강과 주장 정리에 집중해야 합니다. 특히 반대 측의 논리를 예상하고 이에 대한 반박 주장을 구성하는 데 있어 변호사의 전략 수립 능력이 중요합니다.

감정신청의 실무적 중요성

건축 분쟁에서 감정은 사건의 승패를 가를 정도로 핵심적인 요소입니다. 특히 공사 하자의 존재 여부, 범위, 손해액 산정 등은 법원이 스스로 판단하기 어려운 경우가 많기 때문에 감정절차가 개입되는 경우가 많습니다.

감정인의 선정과 의견서 제출

감정인 선정에 이의를 제기하거나, 감정 범위에 대한 의견을 제출하는 등 절차에 적극적으로 참여해야 합니다. 감정결과가 불리할 경우 재감정을 신청할 수 있으며, 이 역시 소송 전략의 중요한 축입니다.

결론

건축공사 손해배상 소송 대응은 시간 싸움이자 전략 싸움입니다. 특히 공사 지연, 하자, 임대수익 손실과 같은 손해를 입증하려면 계약서, 하자 사진, 월세 자료 등 실무적인 증거 준비가 우선이고, 감정절차를 선제적으로 활용하는 것도 관건입니다. 지금이라도 변호사를 선임하면 늦지 않으며, 오히려 변론기일 이전의 중요한 시점에서 핵심 자료를 정리하고 법적 논리를 구조화할 수 있는 좋은 기회가 됩니다.

건축공사 손해배상 소송 대응을 제대로 하려면, 단순히 서류만 제출하는 것이 아니라 손해와 인과관계, 책임 귀속 구조를 법률적으로 해석하고 주장할 수 있어야 합니다. 수개월간 이어진 분쟁을 마무리짓고 정당한 배상을 받기 위해선, 전략적 접근과 전문가의 조력이 절실하다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.

FAQ

지체상금은 계약서만 있으면 인정되나요?

계약서만으로 자동으로 지체상금이 인정되지는 않습니다. 실제로는 사용승인일과 계약상 준공일 사이의 기간이 명확해야 하고, 그 지연이 시공사의 책임이라는 점이 입증되어야 합니다. 피고 측이 불가피한 사유를 주장할 가능성도 높기 때문에 대응 논리를 준비해야 합니다.

감정신청은 꼭 해야 하나요?

건축공사 손해배상 소송 대응에서 감정은 굉장히 중요한 역할을 합니다. 특히 하자의 존재 여부, 손해액 산정 등은 법원이 직접 판단하기 어렵기 때문에 감정결과가 소송 결과에 미치는 영향이 큽니다. 불리한 감정이 나오더라도 이의제기나 재감정을 신청할 수 있으니 적극적으로 대응해야 합니다.

공사 지연으로 생긴 공실 월세 손실도 배상이 되나요?

민법상 손해배상 대상이 될 수 있습니다. 다만 손해 발생 사실, 금액, 피고의 책임, 손해와의 인과관계를 모두 입증해야 합니다. 임대계약서, 시세 자료, 공실 증명자료 등이 필요하고, 법원은 이 부분을 매우 엄격하게 판단하므로 증거를 촘촘하게 준비해야 합니다.

아직도 하자가 남아 있는데, 잔금을 지급해야 하나요?

하자가 명확하다면 잔금 보류는 법적으로 정당화될 수 있습니다. 민법 제536조에 따라 하자보수 청구권과 공사대금 지급은 동시이행 관계에 있기 때문입니다. 다만 하자의 존재와 금액이 객관적으로 입증되어야 하기 때문에 감정 결과나 전문가 의견서를 제출하는 것이 필요합니다.

변호사를 지금 선임해도 승소에 도움이 될까요?

물론입니다. 건축공사 손해배상 소송 대응은 주장 구조와 입증 논리 설계가 핵심입니다. 지금 시점은 오히려 전략을 다듬고 반박자료를 준비하기 가장 좋은 타이밍이며, 변호사와 함께 준비하면 승소 가능성을 크게 높일 수 있습니다. 절대 늦었다고 단정하지 마시고 바로 상담을 받아보시길 권합니다.