HUG 안심전세 다가구 연장 조건 불합격 사례 주의

HUG 안심전세 다가구 연장 조건은 생각보다 까다로울 수 있습니다. 단순히 계약 만료만 앞두고 있다고 해서 무조건 연장되는 것이 아니라, 공시지가, 선순위 보증금, 주택 형태 등 여러 조건을 충족해야 하기 때문인데요. 이번 글에서는 연장 심사 과정에서 자주 놓치는 포인트들을 중심으로 자세히 설명해드리겠습니다.

HUG 안심전세보증의 기본 구조

HUG 안심전세보증은 전세 계약에 대해 보증보험을 제공하는 제도로, 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 정부가 보증을 서주는 형태입니다. 흔히 말하는 전세보증금 반환보증이죠. 이 보증을 받기 위해서는 일정한 조건을 충족해야 하고, 계약 기간이 끝나면 심사를 거쳐 연장을 받아야 합니다.

이때 기준이 되는 것이 바로 주택의 ‘공시가격’이며, 통상적으로는 공시가격의 126% 이내에서 보증금+선순위보증금의 합계가 충족되어야 연장이 가능합니다. 문제는 이 기준이 ‘시세’가 아니라는 점이고, 특히 다가구주택일 경우 심사 기준이 더 까다로워지는 경향이 있다는 점입니다.

다가구주택과 다세대주택의 차이

HUG 안심전세보증 연장 심사에서 다가구주택과 다세대주택은 전혀 다르게 취급됩니다. 다세대주택은 각 가구가 ‘등기상’ 분리되어 있기 때문에 개별 세대 단위로 보증 가능 여부를 판단하지만, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 단독주택으로 보아 모든 세대의 전세보증금을 한꺼번에 계산합니다.

이 말인즉슨, 내가 1층에 살고 있더라도 2층, 3층에 있는 세입자들의 전세보증금까지 포함해서 연장 가능 여부를 따진다는 것이죠. 이 부분에서 많은 세입자들이 함정을 겪습니다.

선순위 보증금 계산 방식

연장 심사 시 중요한 기준이 바로 ‘선순위 임차인의 보증금’입니다. 여기서 말하는 선순위란 등기부등본상 확정일자나 전입신고 기준으로 나보다 먼저 권리를 갖는 사람을 말합니다.

HUG에서는 보증금 총액이 공시가격 × 126%를 초과하지 않아야 보증 연장이 가능하다고 판단하는데, 이때 내 전세보증금 + 선순위 보증금의 총합이 기준이 됩니다. 후순위 임차인의 보증금은 계산에 들어가지 않습니다.

선순위 보증금의 예외 기준

다만, 같은 날 전입신고를 했거나 확정일자를 동일하게 받은 경우에는 선순위가 동일하다고 판단하기도 합니다. 이 경우에는 계약서상 날짜 외에도 전입신고일, 확정일자 순서가 모두 고려되기 때문에, 단순히 계약서를 기준으로 판단하는 것은 매우 위험합니다.

이러한 법적 판단은 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항을 기준으로 하며, 판례에서도 우선순위 판단에 있어 전입신고일과 확정일자가 중요한 기준으로 인정되고 있습니다(대법원 2010다82345 판결 참조).

공시가격 하락이 끼치는 영향

전세 계약이 처음 체결될 당시와 비교하여, 만약 공시가격이 크게 하락했다면 상황은 달라집니다. 연장 심사 기준은 ‘최초 계약 시점의 공시가격’이 아니라 ‘현재 기준 공시가격’을 따르기 때문에, 계약 당시에는 문제가 없었더라도 공시가격이 하락하면 보증금+선순위보증금의 총액이 126% 기준을 초과하게 되는 사례가 발생할 수 있습니다.

공시가격 하락에 따른 거절 사례

실제로 수도권 외곽이나 지방 소도시의 경우 공시가격이 2년 사이 10~15% 가까이 떨어진 사례들이 보고되고 있으며, 이에 따라 연장 심사에서 거절된 경우도 있습니다. 이 경우, 전세 대출의 만기가 돌아왔을 때 보증기관의 연장이 거절되면, 기존 보증 없이 대출 연장도 불가능해질 수 있으니 특히 주의가 필요합니다.

임차인 순위가 중요한 이유

다가구주택에서 2순위, 3순위 임차인이라고 해서 무조건 안심할 수는 없습니다. 보통 ‘선순위 임차인의 보증금만 반영된다’는 점만 듣고 안심하는 경우가 많은데, 실제로는 내 보증금도 합산 기준에 포함되기 때문에, 내가 2순위라 하더라도 ‘내 보증금 + 1순위 보증금’이 기준을 초과하면 연장이 거절될 수 있습니다.

즉, 내가 선순위 보증금에 포함되지 않더라도, 전체 기준에 영향을 줄 수 있다는 점에서 순위는 상대적 개념으로 이해해야 합니다.

월세 세입자와 보증금 계산

다가구주택의 경우, 월세 세입자들도 보증금이 있는 경우에는 해당 금액이 합산 기준에 포함됩니다. 예를 들어 보증금 500만 원에 월세 50만 원 세입자라 하더라도, 그 보증금은 기준 계산에 들어가는 것입니다. 단순히 전세가 아닌 월세라고 해서 계산에서 제외되지 않으므로, 이 부분도 주의가 필요합니다.

연장 거절 시 대안 방법

만약 위 기준에서 연장이 거절된다면 어떤 방법이 있을까요? 가장 현실적인 대안은 다음과 같습니다.

전세보증보험 타 기관 이관

현재 HUG에서 연장이 거절되었다면, SGI 서울보증이나 민간 보증기관으로 이관 신청을 고려할 수 있습니다. 일부 보증기관은 심사 기준이 조금 다를 수 있으며, 실거주 여부나 소득 조건에 따라 변수가 존재합니다. 이관 시에는 새로운 심사가 필요하며, 서류 준비도 다시 해야 합니다.

보증금 조정이나 재계약

보증금을 일부 반환받고 보증금 자체를 낮추는 방식으로 재계약을 진행하거나, 집주인과 협의해 보증기간을 줄이고 부분만 연장하는 방식도 검토할 수 있습니다. 다만, 이 경우 집주인의 협조가 필수이므로 충분한 협의가 필요합니다.

실제 사례에서 확인되는 리스크

실제 한 사례에서는, 다가구주택 3가구 중 1순위 임차인의 보증금이 2억 5천만 원이었고, 2순위 임차인의 보증금이 2억 원이었습니다. 해당 주택의 공시가격은 3억 5천만 원이었고, 126%를 적용한 기준은 약 4억 4천만 원이었습니다.

결국 1순위+2순위의 보증금 총액이 4억 5천만 원이 되어, 기준을 1천만 원 초과하면서 연장이 거절되었습니다. 이 사례처럼 아주 작은 차이로도 거절되는 경우가 있다는 점에서, 심사 기준의 세부 항목을 미리 확인하고 대비하는 것이 중요합니다.