공동명의 증여세 공제 한도 정말 1억까지 가능할까?

자녀가 아파트를 부모님과 공동명의로 매입하면서 부모님이 일부 자금을 부담한 경우, 증여세 문제가 자연스럽게 따라옵니다. 공동명의로 등기하면 증여세 공제도 두 배로 받을 수 있는지 궁금해지는데요. 결론부터 말씀드리면, 증여세는 ‘누가 주었는가’가 아니라 ‘누가 받았는가’를 기준으로 판단합니다. 헷갈릴 수 있는 부분이 많아 이번 글에서 차근차근 설명해드리겠습니다.

증여세 과세 기준은 수증자 중심입니다

아파트를 구입할 때 부모님이 일부 금액을 부담하고 나머지는 자녀가 마련했다면, 그 차액 부분은 증여로 간주될 수 있습니다. 이때 증여세 계산은 증여자(부모님)가 몇 명이냐가 아니라, **수증자(자녀)**를 기준으로 진행됩니다.

즉, 부모님이 공동으로 1억 원을 부담했다고 해서 자녀가 부모 각각으로부터 5천만 원씩 받은 것으로 보아 각각 5천만 원의 증여재산공제를 따로 적용받을 수 있는 것이 아닙니다.

이와 관련된 명확한 기준은 「상속세 및 증여세법」 제53조 제1항에 명시되어 있습니다.

“직계존속으로부터 증여받은 재산가액이 5천만 원 이하인 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다.”

여기서 중요한 포인트는 ‘직계존속’이라는 표현이 복수여도 무관하다는 것입니다. 부모님이 두 분 다 증여했다고 하더라도, 자녀 한 명이 받았다면 전체 수증 금액에서 5천만 원만 공제되는 구조입니다.

공동명의 증여에 대한 실무 오해들

이 부분에서 많은 분들이 혼동하십니다. 공동명의라면, 마치 두 사람으로부터 각각의 금액을 받은 것이니까 증여공제도 두 배가 되는 것 아니냐는 질문을 많이 하시죠.

하지만 국세청 실무나 세무사 상담을 받아보시면 알 수 있듯이, 증여세는 수증자를 기준으로 모든 계산이 이루어집니다. 부모가 몇 명인지가 아니라, 자녀 한 명이 받았다는 점에 초점이 맞춰져 있는 것이죠.

조금 극단적인 예를 들어보겠습니다. 부모님이 3명(?)이라 해도 자녀가 1명이라면 공제는 여전히 5천만 원에 불과합니다. 이처럼 공동명의라는 형식은 증여세 공제한도와는 별개로 작용합니다.

증여 시점의 평가 금액이 중요합니다

그렇다면 실제로 증여세는 얼마를 기준으로 매겨질까요? 이 역시 중요한 포인트입니다.
부모님이 자녀 명의로 아파트를 매입하면서 일부 자금을 지원한 경우, 증여세는 해당 자금이 자녀에게 무상으로 이전된 것으로 간주되어 과세 대상이 됩니다.

이때 증여세 과세표준은 단순히 1억 원이라는 숫자가 아니라, 시가와 실지 대가의 차액을 기준으로 평가됩니다.

예를 들어 아파트 실거래가가 5억 원인데 자녀가 4억만 부담하고 1억 원을 부모가 내준 경우, 그 1억이 증여로 판단될 수 있다는 의미입니다.

실무에서는 이 부분을 놓쳐서 나중에 국세청 세무조사 시 큰 문제가 되기도 합니다. 특히 증여일 기준 시가를 명확히 산정하지 못하면, 시가 추정이 높게 반영되어 불이익을 받을 수 있죠.

부모가 둘이어도 공제는 하나입니다

정리하자면, 공동명의로 부모가 자녀에게 증여를 하더라도 증여세 공제는 자녀 한 명당 5천만 원까지만 가능합니다.

이 내용은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제19조에도 간접적으로 확인할 수 있습니다.

그리고 이러한 원칙은 증여자의 수가 아닌, 수증자의 수를 기준으로 하기 때문에 부모가 1명이든 2명이든 상관없이 자녀 1명에게 증여했다면 총 5천만 원만 공제된다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다.

증여세 신고 시 주의할 사항

증여세는 자진신고가 원칙이며, 증여일로부터 3개월 이내에 관할 세무서에 신고 및 납부를 해야 합니다. 만약 기한 내에 신고하지 않으면 무신고가산세와 납부불성실가산세가 부과될 수 있으므로 절대 잊지 마셔야 합니다.

신고서에는 증여자와 수증자의 인적사항, 증여재산의 명세 및 평가금액, 그리고 공제 적용 여부 등을 명확히 기재해야 합니다. 부모가 공동으로 증여했다는 사실을 기재하더라도, 공제는 수증자 기준으로만 적용된다는 점 다시 한번 강조드립니다.

예외적으로 공제 확대 가능한 경우는?

그렇다면 어떤 경우에 공제를 늘릴 수 있을까요? 방법이 없진 않습니다. 예를 들어 자녀가 2명 이상인 경우, 각각에게 부모가 동일한 방식으로 증여했다면 자녀 각각의 5천만 원 공제가 적용됩니다.

즉, 수증자가 늘어나면 공제 한도도 늘어나는 구조입니다. 하지만 같은 자녀에게 여러 증여자가 있다고 해도 공제는 늘어나지 않는다는 사실, 기억해두셔야 합니다.

또한 배우자 간 증여라면 공제 한도가 6억 원으로 훨씬 높습니다. 자녀가 아닌 배우자에게 증여할 때는 전략적으로 증여세 부담을 줄일 수 있는 구조이기 때문에 별도로 고려할 만합니다.

실무 사례로 본 공동명의 증여 문제

실제 사례를 살펴보면, 부모가 자녀에게 공동명의로 1억 원을 송금한 후, 자녀 명의로 아파트를 매입한 경우 증여세 문제로 분쟁이 발생한 경우가 적지 않습니다.

국세청은 이러한 경우에도 ‘자녀 한 명이 수증자’라는 점에서 공제를 5천만 원까지만 인정하고, 나머지 5천만 원에 대해서는 세율(10~50%)에 따라 증여세를 과세합니다.

만약 자녀가 별도로 증여세를 신고하지 않은 경우, 이후 금융기관 자료 제출 등으로 과세자료가 확보되면 가산세 포함해 추징되기도 합니다.

자녀 입장에서는 억울할 수 있으나, 법령상 명확하게 규정되어 있는 만큼 이를 회피하거나 우회하는 방법은 사실상 존재하지 않습니다.

아파트 공동명의 등기와 세금 문제는 분리해야 합니다

마지막으로 한 가지 더 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 많은 분들이 ‘공동명의로 등기하면 세금도 공동책임이 아니냐’고 오해하시는데, 명의는 소유권 문제이지 세금과는 직접적인 관련이 없습니다.

증여세는 등기상의 명의가 아니라, 실제 금전이 누구에게서 누구에게 이전됐는지에 따라 판단됩니다.

따라서 공동명의 등기는 ‘소유권을 분할 소유하는 것’에 해당하며, 세금 계산에는 명확히 적용되지 않는다는 점도 함께 알아두셔야 합니다.

결론

공동명의 증여세 공제 한도에 대해 많은 분들이 오해를 갖고 계시지만, 핵심은 수증자 기준으로 증여세가 과세된다는 점입니다. 부모가 공동으로 증여했다고 해도, 자녀가 단 한 명이라면 증여세 공제는 5천만 원까지만 가능합니다. 공동명의로 등기하더라도 세금은 등기 명의와 별개로 과세된다는 사실 또한 매우 중요합니다.

따라서 부모님이 자녀에게 금전을 지원해 부동산을 매입하고 공동명의로 등기할 계획이라면, 사전에 증여세 공제 기준과 시가평가 기준을 명확히 파악하고 세무전문가와 상담하는 것이 필수적입니다. 공제 한도를 넘는 증여는 반드시 신고하고 납부해야 하며, 이를 소홀히 하면 추후 가산세 부담까지 발생할 수 있습니다.

공동명의 증여세 공제 한도를 정확히 이해하고 사전에 대비하면, 불필요한 세금 문제를 피하면서도 자산 이전을 원활하게 진행할 수 있습니다.

FAQ

공동명의로 등기하면 증여세 신고는 두 번 해야 하나요?

아니요. 수증자가 한 명일 경우 신고는 한 번만 하면 됩니다. 증여세는 받는 사람을 기준으로 과세되며, 공동명의로 증여했다고 해도 세무신고는 자녀 1인의 이름으로 진행됩니다.

공동명의 증여세 공제 한도는 부부에게도 동일하게 적용되나요?

부부 간 증여의 경우에는 별도로 6억 원까지 증여재산공제가 가능합니다. 그러나 이는 부부 간(배우자 간)일 때만 해당되며, 부모 자식 간에는 적용되지 않습니다.

증여금액이 5천만 원을 초과하면 얼마부터 과세되나요?

5천만 원 초과분부터 과세되며, 초과금액에 대해 누진세율(10%~50%)이 적용됩니다. 예를 들어 1억 원을 증여받았다면, 5천만 원을 공제한 나머지 5천만 원에 대해서 증여세가 부과됩니다.

공동명의 아파트라면 증여가 아닌 투자로 볼 수 없나요?

그렇지 않습니다. 자금 출처가 부모라면 투자 명목이어도 증여로 간주될 수 있습니다. 실질적으로 자녀가 대가 없이 금전을 받은 경우라면, 증여로 보는 것이 일반적입니다. 국세청은 자금출처조사를 통해 이를 판단합니다.

부모님이 연로하고 소득이 없으면 증여로 안 보나요?

부모의 자산이 부족하거나 정기적인 소득이 없다면, 오히려 증여로 의심받을 확률이 높아집니다. 이 경우 자녀가 부모 명의 계좌로 송금해준 자금이 역으로 자녀의 돈일 가능성이 크기 때문입니다. 자금출처 증명이 중요합니다.

자녀가 미성년자일 경우 증여세는 누구 명의로 내나요?

증여세는 수증자인 자녀 명의로 부과되며, 법정대리인이 신고 및 납부하게 됩니다. 미성년자라도 증여받은 금액이 공제한도를 초과하면 증여세가 발생합니다.

증여세를 내지 않고 공동명의 등기하면 나중에 문제가 되나요?

네. 국세청은 부동산 거래정보, 금융자금 흐름 등을 추적해 사후에 증여로 판단하고 과세할 수 있습니다. 이 경우 가산세까지 포함되어 납부해야 하며, 최대 40%의 추가부담이 발생할 수 있습니다.

부모님이 자녀 명의로 대출을 대신 갚아준 것도 증여인가요?

맞습니다. 타인의 채무를 변제해주는 행위도 증여에 해당합니다. 특히 금융기관 대출을 부모가 대신 갚아준 경우, 해당 금액 전액이 증여로 간주될 수 있습니다.

증여 대신 매매 형식을 취하면 세금이 없나요?

매매는 대가를 지급해야 하기 때문에 겉으로는 증여세가 발생하지 않습니다. 그러나 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래되면 ‘저가양도’로 보고 증여세가 부과될 수 있습니다. (시가의 70% 미만일 경우 과세 가능)

공동명의로 증여했는데 세무서에서 문제 삼을 확률이 높을까요?

최근 국세청은 고액자산 이전과 가족 간 거래에 대한 검증을 강화하고 있습니다. 공동명의 증여도 예외는 아니며, 자금 출처 조사와 비교과세 등을 통해 과세가 이루어질 수 있습니다. 사전신고와 자금 흐름의 투명성이 중요합니다.