전세집 곰팡이 계약만료 수리요구 가능할까?

전세집 곰팡이 계약만료 수리요구는 누구나 한 번쯤 겪을 수 있는 민감한 문제입니다. 임대차 종료가 가까워졌을 때 천장에서 물이 새고 곰팡이까지 피었다면, 과연 퇴거 이후에도 수리를 요구할 수 있을지 난감하실 수 있죠. 오늘은 이 부분을 명확히 정리해드리겠습니다.

임대인의 수리의무는 언제까지 발생하나요?

민법 제623조는 임대인의 기본적인 의무로 ‘임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무’를 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 임차인이 정상적으로 거주할 수 있도록 유지·관리하는 책임이 있다는 뜻입니다. 천장에서 누수가 발생하거나 벽에 곰팡이가 발생한 경우, 이는 단순 미관의 문제가 아니라 건강과 안전까지 영향을 줄 수 있는 하자이므로 임대인의 수리 의무가 분명히 존재합니다.

계약 종료 전에 수리 거절하면 문제될까?

네, 임대인이 임차인의 수리 요청을 무시하거나 의도적으로 지연한 경우, 이는 채무불이행에 해당할 수 있습니다. 특히 곰팡이나 누수와 같은 문제는 시간이 갈수록 심해지는 특성이 있기 때문에 즉시 조치가 필요한 사안입니다. 대법원 2004다6254 판결에서도 임대인이 기본적인 수선의무를 이행하지 않으면 손해배상 책임이 있다고 판시한 바 있습니다.

이사 이후 수리 요구는 가능한가요?

가장 궁금해하실 부분이 바로 이거죠. 계약 종료일이 도래했고, 이사를 완료한 뒤에도 수리를 요구할 수 있느냐는 문제인데요. 원칙적으로는 ‘불가능’하다고 보셔야 합니다. 계약 기간 내에는 임대인의 수리 의무가 발생하지만, 계약이 종료되고 임차인이 퇴거한 이후라면 해당 주택에 대한 점유권이나 사용권이 없는 상태이기 때문에 법적으로 수리를 요구할 권리는 사라집니다.

예외적인 상황은 있을까요?

물론 예외도 존재합니다. 예컨대, 임차인이 계약 기간 중 곰팡이나 누수로 인해 수차례 수리를 요청했음에도 임대인이 이를 방치했고, 그로 인해 이사를 가지 못할 정도의 주거 불능 상태가 되었다면, 그 자체로 손해배상을 청구할 수 있는 여지는 있습니다.

또한 이런 하자가 명백하게 임대인의 귀책 사유로 발생한 것이라면, 이사 후에도 일정 기간 내에 손해배상청구 또는 문제 제기는 가능할 수 있습니다. 하지만 이때는 곰팡이나 누수 상태에 대한 증거(사진, 영상, 대화내용 등)를 철저히 남겨두는 것이 중요합니다.

전세보증보험에 가입된 경우는 다를까?

전세보증보험에 가입되어 있다면 상황은 조금 달라집니다. 보증보험의 목적은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 가입자에게 일정한 절차를 거쳐 보증금을 대신 돌려주는 것입니다. 즉, 집 상태와 무관하게 ‘보증금 반환 불이행’이라는 요건이 충족되면 보험사로부터 금액을 받을 수 있습니다.

단, 이때 임대인이 곰팡이 제거 등의 수리 지연을 이유로 보증금 지급을 지연시키려는 경우, 보험사에 명확히 이사 및 보증금 반환 요구 사실을 알리고, 해당 주택의 상태에 대한 자료를 함께 제출하는 것이 유리합니다.

임차인이 수리 비용을 부담해야 하는 경우는?

여기서 또 하나 많이 궁금해하시는 부분인데요. 임차인이 잘못해서 천장이 망가졌다거나 곰팡이를 유발한 게 아니라면, 수리비를 부담할 책임은 없습니다. 민법 제654조에 따라 임차인이 목적물에 ‘통상적인 사용’만 했다면 손상은 임대인의 부담입니다. 하지만 세입자가 습기 관리를 전혀 하지 않거나, 고의로 훼손한 정황이 있다면 일부 책임을 질 수 있습니다.

수리 지연이 퇴거 및 명도에 미치는 영향은?

또 하나 고려해야 할 점은 ‘명도’와 관련된 문제입니다. 임대인이 수리를 이유로 세입자가 이사를 못 가게 하거나, 반대로 세입자가 집을 비우고도 수리가 안 되었다는 이유로 보증금 반환을 늦추는 사례가 있습니다. 이 경우에도 전세보증보험 가입자라면 걱정을 조금 덜 수 있습니다. 계약 만료일 이후 일정 기간 내에 명도를 완료하고, 보증금 반환 청구 절차를 진행하면 되기 때문입니다.

현실적으로 선택 가능한 대응 방법은?

결국 중요한 건, 내가 피해를 입었는지, 그 피해에 대한 법적 근거가 있는지를 증명할 수 있어야 한다는 점입니다. 수리 요구가 받아들여지지 않을 가능성이 높다면, 미리 사진과 동영상 등 증거를 남기고, 전세보증보험이나 법률 전문가와 상담해 두는 것이 필요합니다.

또한 너무 번거롭고 감정적으로 힘들다면, 그냥 ‘이사하고 끝내자’고 생각하실 수도 있어요. 하지만 이럴 때일수록 나중을 대비한 기록은 반드시 남겨두셔야 합니다. 임대인과 주고받은 문자, 수리 요청 내역, 곰팡이 상태 사진 등은 훗날 법적 분쟁에서 큰 힘이 됩니다.

곰팡이 집이라 안 나가는 건 임차인 책임일까?

정답부터 말씀드리자면, 전혀 아닙니다. 계약이 끝난 후 집이 안 나가서 공실 상태가 되더라도, 이는 임대인의 관리 책임에 해당합니다. 곰팡이나 누수 같은 하자는 다음 세입자가 들어오지 않게 하는 큰 원인이 되긴 하지만, 이걸 기존 세입자의 탓으로 돌릴 수는 없습니다. 물론 ‘정상적인 사용’이라는 범위 내에서의 얘기이고, 세입자가 고의적으로 망가뜨린 게 아니라면 걱정하지 않으셔도 됩니다.

결론

전세집 곰팡이 계약만료 수리요구 문제는 많은 세입자들이 겪는 고질적인 갈등입니다. 특히 계약이 끝나고 나면 “이제 내 책임은 끝났다”는 생각과 “이런 집 상태로 이사 가는 게 억울하다”는 감정이 충돌하게 되죠. 법적으로는 계약기간이 끝나면 임차인은 수리 요구 권한이 제한되지만, 계약기간 중 수리 요청이 있었음에도 무시당한 경우라면 책임을 물을 수 있는 여지는 분명히 존재합니다.

전세보증보험에 가입되어 있다면 조금은 마음을 놓으셔도 됩니다. 곰팡이로 인해 집이 안 나가든, 수리가 늦어지든 보증금은 보험을 통해 회수할 수 있기 때문입니다. 물론 그렇다고 아무 준비 없이 넘어가서는 안 되죠. 이사 전 사진, 문자, 대화 내용, 누수 상태에 대한 증거 등은 최대한 모아두시는 게 좋습니다. 임대인과의 협의가 어렵다면, 주택임대차보호법 및 민법 제623조와 제654조에 기반한 법률 조력을 받는 것도 하나의 방법입니다.

결론적으로 말씀드리면, 전세집 곰팡이 계약만료 수리요구는 타이밍과 증거 확보, 그리고 보험 가입 여부에 따라 대응 전략이 달라집니다. 무조건 참거나 억지로 싸우는 것이 아니라, 근거와 기록을 남기며 현명하게 마무리하는 것이 가장 좋습니다.

FAQ

이사 당일에 곰팡이 사진을 찍어도 법적 효력이 있나요?

네, 가능합니다. 전세계약이 끝나기 전까지는 임차인의 점유권이 유지되므로, 이사 당일 촬영한 곰팡이 사진도 전세집 곰팡이 계약만료 수리요구의 정당성을 뒷받침하는 중요한 증거로 인정받을 수 있습니다.

전세보증보험에 가입했는데 임대인이 퇴거를 지연시켜요. 어떻게 해야 하나요?

보증보험사에 즉시 해당 상황을 알리고, 계약 종료일 및 이사 완료 사실을 입증할 수 있는 자료를 함께 제출하셔야 합니다. 전세보증보험의 효력은 계약 종료일 이후 명도가 완료되었을 때부터 본격적으로 작용합니다.

곰팡이로 인한 건강피해도 손해배상 청구가 되나요?

실제로 가능성은 있습니다. 곰팡이로 인한 천식, 피부 질환 등이 의학적으로 입증된다면, 민법 제750조에 따른 불법행위 손해배상 청구도 검토할 수 있습니다. 다만 의료 기록과 거주 환경의 인과관계를 입증하는 것이 관건입니다.

수리비를 제가 먼저 내고 청구해도 되나요?

긴급 수리가 필요한 상황에서 임대인이 응하지 않을 경우, 임차인이 먼저 수리한 뒤 비용을 청구할 수 있습니다. 이때는 지출 내역을 영수증, 사진 등으로 꼼꼼히 남기고, 수리 전후 상황을 설명하는 증빙을 함께 확보하셔야 합니다.

곰팡이로 인한 재계약 거부도 가능한가요?

네, 당연히 가능합니다. 전세집 곰팡이 계약만료 수리요구가 받아들여지지 않거나, 반복적으로 문제가 발생한 경우라면 이는 재계약 거부 사유로 충분하며, 별도의 위약금이나 손해 없이 계약을 종료할 수 있습니다.

집주인이 곰팡이를 페인트로만 덧칠했어요. 이게 수리인가요?

전혀 아닙니다. 곰팡이 제거는 겉면만 덮는 것이 아니라, 내부 원인을 찾아 제거해야 합니다. 단순 도색은 수리가 아니며, 이런 방식은 오히려 곰팡이를 악화시킬 수 있습니다. 이런 경우 다시 수리 요구할 수 있습니다.

계약 만료 직전 하자가 발생했다면 보증금에서 공제될 수 있나요?

임차인의 과실이 없는 자연적 하자라면 보증금 공제 사유가 되지 않습니다. 곰팡이처럼 구조적 원인에서 비롯된 하자는 임대인의 책임이므로, 수리비를 공제하려는 시도는 부당합니다.

임대인이 수리를 약속하고 계속 미루는 경우 어떻게 대응하죠?

내용증명을 통해 공식적으로 수리 요청 및 기한을 통보하시고, 이후에도 응답이 없다면 법적으로 채무불이행으로 대응 가능합니다. 특히 곰팡이로 인한 생활불편이 심한 경우에는 더더욱 빠른 조치가 필요합니다.

곰팡이 발생 여부를 사전에 확인할 방법은 없을까요?

이사 전 등기부등본, 공동주택 관리문서, 이전 세입자 후기, 누수 흔적 등을 확인해보는 것이 좋습니다. 곰팡이 흔적은 대부분 천장, 외벽, 창틀 주변에서 쉽게 발견되며, 냄새나 벽지 일어남 등으로도 추정할 수 있습니다.

곰팡이 피해를 이유로 전세계약 해지할 수 있나요?

하자가 중대하고 주거 불능 상태에 이를 정도라면 민법 제580조에 따라 계약 해지가 가능합니다. 단, 감정평가나 사진, 전문가 소견 등으로 하자의 중대성을 입증해야 하며, 단순한 벽지 얼룩 수준이라면 인정받기 어렵습니다.