전세사기 재임대 가능 여부 총정리

전세사기 재임대 가능 여부는 피해자에게 매우 민감한 문제입니다. 특히 집주인과 연락이 두절된 상황에서는 내 돈을 조금이라도 회수하고 싶은 마음이 간절해지죠. 오늘은 임차인이 임차권등기를 해둔 집을 월세로 내줄 수 있는지, 법적으로 어떤 제약이 있는지 명확하게 정리해드리겠습니다.

임차권등기 해도 임대권한은 생기지 않는다

전세사기 피해자임을 인정받고 임차권등기까지 완료했다면, 권리 보호는 받은 상태입니다. 하지만 여기서 헷갈리는 부분이 하나 생깁니다. 이 상태에서 내가 살고 있지 않은 그 집을 다른 사람에게 월세로 내주면 어떨까요?

임차인은 소유권이 없다는 점이 핵심이다

임차권등기는 임차인의 ‘점유 보호’와 ‘우선변제권’을 위해 만들어진 제도입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3에 따르면, 임차인이 이사를 나가더라도 임차권등기를 설정하면 ‘점유한 것으로 본다’고 명시되어 있죠. 이 덕분에 퇴거 후에도 보증금 보호가 가능합니다.

하지만 여기서 중요한 점은, 임차권등기를 했다고 해서 해당 주택의 ‘소유권’이나 ‘처분권’을 갖는 것은 절대 아니라는 점입니다.

전대차 계약은 임대인의 동의가 필수다

법적으로 전대차(다시 임대하는 행위)는 「민법」 제629조 제1항에 따라 임대인의 동의 없이는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 즉, 내 전세 계약서에 따라 살던 집을 다른 사람에게 임대하려면, 반드시 집주인의 동의가 있어야만 가능합니다.

그런데 지금 같은 전세사기 상황에서는 이 ‘임대인의 동의’ 자체가 원천적으로 불가능합니다. 이미 구속되어 있고 연락도 두절된 상태이니, 동의서나 확인서 같은 문서를 받을 방법이 없죠.

무단 전대는 불법이 되고 만다

이 상태에서 다른 사람에게 월세를 받고 입주시키게 되면, 법적으로는 ‘무단 전대’에 해당하게 됩니다. 임차인이 소유자의 권한을 넘겨받은 게 아니기 때문에, 이 행위는 불법입니다.

실제로 「대법원 2011다38338 판결」에서도, 임대인의 명시적 승낙 없이 제3자에게 임대한 전대차 계약은 무효로 판단한 바 있습니다. 이 경우 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있고, 전대차로 입주한 사람은 퇴거해야 할 수도 있습니다.

무단 전대는 단순히 계약 위반을 넘어 손해배상의 문제로까지 번질 수 있습니다.

현실적으로 생기는 피해자의 딜레마

전세사기 피해자 입장에서는 월세라도 받아 손해를 줄이고 싶다는 생각이 들 수밖에 없습니다. 나도 이미 집에서 나왔고, 빈집인데 그냥 놀리는 것도 아깝게 느껴지죠.

하지만 법적으로는 안타깝게도 그렇게 할 수 있는 권한이 없습니다. 전입신고와 확정일자를 받아 임차권등기를 설정한 것은 나의 권리를 지키기 위한 조치이지, 해당 집을 ‘운영’할 수 있는 권리를 준 것은 아니기 때문입니다.

임대인의 동의 없이 가능한 경우는 매우 예외적이다

혹시 예외는 없을까요? 법적으로 일부 예외는 존재합니다. 예를 들어, 「민법」 제629조 제2항에서는 전대가 금지된 경우라도 임대차 목적을 해치지 않거나 부득이한 사정이 있으면 허용할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그러나 이 조항이 적용되려면 극히 예외적인 조건을 충족해야 합니다. 임차인이 해당 집에 계속 거주하면서 일부를 공유하거나, 동거인의 범위 내에서 일시적 사용을 허용하는 경우 정도입니다.

그렇기에 일반적인 ‘월세 수익 목적의 전대’는 해당하지 않습니다.

임차권등기를 했더라도 권리는 제한적이다

임차권등기명령제도는 임차인의 권리를 일정 부분 보장해주는 절차입니다. 「민사집행법」 제288조에 따라 임차권등기를 하면 채권 보호가 가능해지고, 경매 등에서 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가질 수 있습니다.

하지만 여기서 주의하셔야 할 점은, 이 제도는 ‘보증금을 안전하게 돌려받는 데 필요한 장치’이지, 해당 부동산을 제3자에게 처분하거나 사용할 수 있게 만들어주는 제도가 아니라는 점입니다.

즉, 집을 대신 내주거나 활용할 수 있는 권리는 전혀 포함되지 않습니다.

공공기관의 개입 이후 달라질 가능성

다만 향후 해당 부동산이 공공기관에 귀속되거나 경매로 넘어간 경우, 상황이 일부 바뀔 수 있습니다. 예를 들어, 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 특별법에 따라 피해자 주거안정 대책을 수립하고 해당 집을 관리하게 된다면, 이 기관의 승인 아래에서 한시적 재임대가 가능해지는 구조도 생길 수 있습니다.

이 경우, 기존 임차인은 관리기관과 협의 하에 월세로 재활용하는 방안을 논의할 수 있고, 일정 조건 하에 법적으로 허용될 수 있습니다.

그러나 그 시점은 명확하지 않으며, 현재 시점에서는 여전히 불가능하다는 점을 기억하셔야 합니다.

실제 사례를 통한 이해

2024년 서울 영등포구에서 발생한 한 사례에서는, 세입자가 전세사기 피해로 집에서 나와 다른 사람에게 월세를 주려다 집주인의 가족이 ‘무단 전대’라며 민사소송을 제기한 바 있습니다.

당시 법원은 세입자의 임차권등기만으로는 ‘제3자에 대한 임대 권한’이 발생하지 않는다고 판단했고, 전대차 계약은 무효로 처리되었습니다.

세입자는 손해배상을 청구당했고, 오히려 월세를 돌려주고 퇴거 조치까지 도와야 했던 상황이었습니다.

전세사기 피해자라면 꼭 알아야 할 현실

전세사기 피해자는 법적으로 보호받아야 마땅합니다. 하지만 그 보호는 ‘보증금의 회수’에 초점이 맞춰져 있습니다.

집을 재활용하거나 수익을 창출하는 방향으로 권리가 주어지지는 않습니다. 따라서 당장은 빈집이라 하더라도, 제3자에게 월세를 받는 행위는 반드시 피해야 합니다.

만약 상황이 너무 절박하다면, 법률구조공단이나 HUG 전세피해지원센터에 상담을 먼저 요청하고, 향후 구제절차가 어떻게 진행되는지 지켜보시는 것이 안전합니다.

특히 HUG는 전세사기 피해자 주거지원 프로그램을 통해 매입임대, 긴급 임시주택 등을 지원하므로, 이 경로를 활용하는 것이 불법 전대의 위험을 피하는 길이 될 수 있습니다.

법적 조언 없이 진행하면 큰 손해로 이어질 수 있다

전세사기 피해자는 이미 큰 피해를 입은 상태이기 때문에, 이후의 선택이 또 다른 위험으로 이어지는 일은 막아야 합니다.

소유자의 동의 없이 무단으로 월세를 내주는 행위는 법적으로 보호받기 어렵고, 나중에 되려 손해를 입을 수 있는 가능성이 높습니다.

그러니 꼭 법률전문가의 상담을 받고, 공식 절차에 따라 권리를 행사하는 것이 장기적으로 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

이제는 조심해야 할 시점입니다. ‘괜찮겠지’라는 생각보다, ‘확실히 문제없는가?’를 먼저 확인해보세요.

결론

전세사기 재임대 가능 여부에 대해 많은 분들이 오해를 하고 계신데요. 결론적으로 말씀드리면, 임차권등기를 마쳤더라도 해당 주택을 제3자에게 월세로 내주는 것은 법적으로 불가능합니다. 이유는 간단합니다. 임차인은 해당 부동산의 소유권자도, 처분권자도 아니기 때문이죠. 민법 제629조에 따라 전대차 계약은 반드시 임대인의 동의가 있어야 성립하며, 전세사기 상황처럼 임대인과 연락이 두절된 경우 그 동의를 얻을 수 없으므로 전대는 원천적으로 막혀 있는 것입니다.

현실적인 문제와 법적인 제약 사이에서 고민이 많으시겠지만, 불법적인 방법으로 해결을 시도하면 더 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 전세사기 피해자 주거지원 제도나 HUG 매입임대 등 공적 제도를 적극 활용하시는 것이 유일한 안전한 길입니다. 당장 수익을 포기하는 것이 억울하더라도, 장기적으로 법적 안전망 안에서 해결하는 것이 가장 현명한 선택이 될 수 있습니다.

FAQ

전세사기 피해주택이라도 무상으로 지인을 들이게 해도 되나요?

무상이라 하더라도 ‘점유권 이전’이 발생하면 전대차로 간주될 수 있어 주의해야 합니다. 전세사기 재임대 가능 여부와는 별개로, 무상사용도 법적으로는 전대와 유사한 해석을 받을 수 있습니다.

임대인의 법정대리인이나 가족이 동의하면 재임대가 가능한가요?

아니요. 임대인의 정식 대리권이 있는 사람(예: 위임장 등 증빙)이 아니라면, 단순 가족이나 지인의 동의는 법적으로 무효입니다. 전세사기 재임대 가능 여부는 반드시 정당한 대리권을 갖춘 사람의 동의가 필요합니다.

공공임대 전환 시 세입자가 다시 월세로 전대할 수 있나요?

공공임대나 매입임대 전환이 완료된 후에는 해당 공공기관의 운영 규정에 따릅니다. 일부는 재입주가 가능하지만, 재임대는 여전히 제한되는 경우가 많습니다. 전세사기 재임대 가능 여부는 공공기관 승인 여부에 따라 달라집니다.

빈집을 그대로 방치하면 보증금 회수에 영향이 있나요?

임차권등기가 설정되어 있다면 점유는 유지된 것으로 간주되므로, 실거주 여부와 무관하게 우선변제권은 유지됩니다. 다만, 주택 상태가 심하게 훼손될 경우 손해배상 문제로 이어질 수 있어 관리 책임은 여전히 존재합니다.

전입신고만 되어 있고 실거주하지 않아도 보증금 반환받을 수 있나요?

네, 임차권등기까지 마친 경우라면 실거주는 필수가 아닙니다. 전세사기 피해자가 전입과 확정일자를 갖춘 뒤 임차권등기를 완료했다면, 실거주 여부와 상관없이 보증금 우선변제를 받을 수 있습니다.

임차권등기된 집에 누군가 몰래 살고 있으면 어떻게 되나요?

무단 점유자는 법적 보호를 받을 수 없습니다. 해당 사실이 발견되면 명도소송 등을 통해 퇴거 조치를 요구할 수 있으며, 임차권자가 민사상 조치를 취할 수 있습니다.

HUG 지원을 받으면 보증금 일부라도 돌려받을 수 있나요?

네. 전세사기 피해자로 인정받고 요건을 충족한 경우 HUG 보증금반환보증이나 특별법상 피해자 지원 프로그램을 통해 일부 보상이나 매입임대 전환 혜택을 받을 수 있습니다.

전세사기 가해자 구속 상태에서 손해배상 청구는 가능한가요?

물론 가능합니다. 민사소송을 통해 손해배상 청구를 제기할 수 있으며, 형사재판 결과가 확정되면 배상명령 제도를 통해 함께 신청하는 것도 가능합니다.

월세 계약서를 작성하지 않고 구두로 내주는 것도 문제되나요?

네. 계약서 유무와 상관없이 실제로 전대가 이루어졌다면 법적 문제가 됩니다. 무단 전대는 서면 계약이 없어도 불법으로 간주됩니다.

중개업자를 통해 임대 시도하면 책임은 누가 지나요?

임차인이 무단 전대를 주도했다면 임차인 본인이 민형사상 책임을 질 수 있습니다. 중개업자가 이를 알면서도 중개했다면 그 역시 책임을 피할 수 없습니다.