전세보증금 반환소송 공시송달로 대응하는 법

전세보증금 반환소송 공시송달이 필요한 상황이라면 이미 임대인과의 협의가 무산되었을 가능성이 높습니다. 임대인이 고의로 소장을 받지 않는 경우 법원은 공시송달 절차로 판결을 확정할 수 있으며, 이에 따라 강제집행까지 가능해집니다. 이번 글에서는 공시송달이 어떤 의미인지, 추완항소는 가능한지, 그리고 재개발 보상금 압류 전략까지 자세히 정리해드리겠습니다.

임대인이 소장을 받지 않는 상황 정리

전세보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 시작된 건 전세 만기 5개월 전, 임차인이 퇴거 의사를 밝히며 내용증명을 발송하면서부터였습니다. 내용증명은 임대인 본인이 수령하였고, 그 이후로 수차례 문자와 소송 예고까지 진행되었죠. 그럼에도 임대인 측은 30일 전에는 “계속 살면 보상금 받은 뒤 주겠다”고 말하고, 전세 만기 직전에는 소송을 말리는 문자까지 보냈습니다.

결국 임차인은 만기 2일 후 법원에 소장을 접수했고, 동시에 임차권등기까지 마친 상태입니다. 그러나 문제는 그 이후입니다. 법원 송달이 3차례나 폐문부재로 반송되면서, 현재는 송달 주소 보정을 한 상태이고 공시송달 가능성까지 고려해야 하는 상황에 놓였습니다.

공시송달이 필요한 경우와 절차

송달불능이 반복될 때 법원 조치

민사소송법 제186조에 따르면, 소장은 피고에게 반드시 송달되어야만 소송 절차가 적법하게 진행될 수 있습니다. 하지만 상대방이 고의로 송달을 회피하거나, 주소지에 거주하지 않아 송달이 불가능한 경우에는 법원이 ‘공시송달’이라는 방식을 통해 소장을 전달한 것으로 간주할 수 있습니다.

공시송달은 일반적으로 송달이 2~3회 실패한 경우에 법원이 직권으로 결정하게 됩니다. 그 방식은 관할 법원의 게시판이나 인터넷 등을 통해 일정 기간 동안 공지함으로써, 법적으로 송달의 효력을 발생시키는 방식입니다.

폐문부재 시 현관에 붙는 고지문

많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 이것입니다. 실제로 특별송달이 반복되고 폐문부재가 지속되면, 우편물을 담당한 집배원이 현관문에 ‘우편물이 도달했으니 법원에 문의하라’는 안내문을 부착하거나, 우편함에 해당 내용을 투입하기도 합니다. 물론 이 조치는 법원의 판단에 따라 다를 수 있으나, 실무상 자주 일어나는 일입니다.

추완항소는 가능한가?

판결 확정 후 소장 못 받았다고 항변할 경우

임대인이 나중에 ‘소송 사실을 몰랐다’며 추완항소를 할 수 있는지 걱정이 되실 수 있습니다. 민사소송법 제173조에 따르면, ‘정당한 사유’가 있다면 추완항소가 가능하다고 되어 있습니다. 하지만 단순히 주소지에 있었음에도 소장을 받지 않았거나, 고의로 회피한 정황이 있다면 정당한 사유로 인정되지 않습니다.

즉, 귀하처럼 내용증명, 문자, 소송 예고 등을 통해 충분히 소송 사실을 인지하게 했고, 법원이 등기부상 주소로 수차례 송달을 시도했다면, 이는 ‘송달 회피’로 간주됩니다. 대법원도 ‘송달 회피는 정당한 사유가 아니다’는 입장을 견지하고 있으며(대법원 2001. 9. 7. 선고 2001다26988 판결 참조), 실제 추완항소가 받아들여지는 경우는 거의 예외적입니다.

대응 전략: 연락 이력 증거화

혹시라도 임대인이 추완항소를 시도한다면, 그에 대비해 지금까지의 문자 내역, 내용증명 발송 증빙, 법원 송달 이력 등을 모두 정리해 두시는 것이 좋습니다. 특히 문자로 소송 예고를 했다는 점은 매우 강력한 근거가 됩니다.

판결 확정 후 강제집행 절차

보상금 공탁금 회수 전략

재개발 지역의 경우, 보상금은 일반적으로 시행사가 수용한 뒤 법원에 공탁하게 됩니다. 이때 중요한 것은 ‘누가 먼저 권리를 행사하는가’입니다. 귀하가 전세보증금 반환소송에서 승소 판결을 받고, 판결문에 따른 집행문을 발급받아 해당 공탁금에 대해 ‘추심명령’이나 ‘배당요구’를 하면, 공탁금 중 일부 또는 전부를 회수할 수 있습니다.

이러한 조치는 민사집행법 제248조에 근거하며, ‘채권압류 및 추심명령’이라는 방식으로 법원에 신청하게 됩니다. 보상금이 이미 공탁되어 있는 경우, 이보다 더 빠르고 확실한 방법은 없습니다.

보상금이 보증금보다 적을 경우

다만 현재 상황에서 보상금이 약 7천만 원이고, 귀하의 전세보증금은 8천만 원이라면 일부 회수가 불가피할 수 있습니다. 이럴 때는 임대인의 다른 재산, 예금, 자동차, 심지어 부친 명의로 되어 있더라도 실질적으로 임대인이 소유한 자산이 있다면 ‘명의신탁 해지’ 소송까지 고려해야 할 수 있습니다.

재개발 지역 특수성과 주의사항

임차권등기와 현금청구권 연계

귀하가 임차권등기를 완료한 것도 매우 잘한 조치입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기를 해두면, 추후 점유가 해제되더라도 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 유지할 수 있습니다. 특히 재개발 보상금의 수령 권한은 ‘등기말소’가 되어야 임대인에게 주어지므로, 지금 상태로는 임대인이 보상금을 수령할 수 없는 구조입니다. 이는 귀하에게 매우 유리한 고지라고 볼 수 있습니다.

재개발 시 보상금 압류 우선순위

보상금이 공탁될 경우, 채권자의 추심 명령이나 압류가 가장 먼저 접수된 순서에 따라 순위가 정해집니다. 따라서 판결 확정 후 1일이라도 빨리 집행문을 받아 압류 신청을 하셔야 하며, 그보다 늦은 타 채권자가 선순위로 들어오면 회수 금액이 줄어들 수 있습니다.

적극적인 대응이 유리한 이유

지금처럼 임대인이 비협조적인 상황에서는, 감정적으로 대응하기보다는 철저하게 법적 절차를 따르는 것이 가장 좋은 전략입니다. 귀하의 상황처럼 내용증명, 문자 증거, 임차권등기, 소송 제기 등 체계적으로 대응해오신 점은 매우 인상적이며, 법원도 이러한 정황을 매우 중요하게 평가합니다.

결국 이 사건의 핵심은 임대인의 송달 회피와 귀하의 철저한 대응입니다. 공시송달로 확정 판결을 받고 강제집행까지 무사히 이행한다면, 현실적으로 전세보증금 상당액을 회수할 수 있을 가능성이 높습니다.

결론

전세보증금 반환소송 공시송달이 필요한 상황에서는 임대인의 고의적인 소장 수령 회피가 핵심 쟁점이 됩니다. 법원은 정당한 송달이 어려운 경우 공시송달을 통해 판결을 내릴 수 있으며, 이 절차가 완료되면 상대방이 판결을 몰랐다고 주장하더라도 추완항소가 받아들여지기 어려워집니다.

특히 임차인이 내용증명 발송, 문자 송신, 소송 예고 등을 사전에 충분히 진행하였다면, 이는 법원에 강한 입증자료로 작용하게 됩니다. 전세보증금 반환소송 공시송달이 확정된 후에는 곧바로 강제집행 절차로 이어져야 하며, 재개발 보상금 공탁금에 대한 압류 및 추심 신청을 통해 보증금 회수를 시도할 수 있습니다.

만약 공탁금이 보증금보다 적을 경우를 대비해, 다른 재산에 대한 조사와 압류도 병행 준비하는 것이 중요합니다. 감정적 대응보다는 계획적인 법적 절차 이행이 최선의 대응이며, 지금처럼 치밀하게 대응해오신 전략은 매우 적절하다고 볼 수 있습니다.

FAQ

임차권등기를 한 이후 바로 이사 가도 되나요?

네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기를 완료하면 점유를 상실해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 따라서 전세보증금 반환소송 공시송달 절차 중이라 하더라도, 이사를 먼저 가는 것이 법적으로 불리하지 않습니다.

임대인의 가족이 소장을 대신 수령하면 송달된 것으로 간주되나요?

원칙적으로 피고 본인에게 송달되어야 하지만, 민사소송법 제185조에 따라 동거 가족 등에게 송달된 경우에도 ‘적법한 송달’로 인정될 수 있습니다. 다만, 실무에서는 부친이나 모친에게 송달된 경우 직접 수령 여부와 주소지가 동일한지 여부 등도 함께 판단합니다.

전세보증금 반환소송 중 임대인이 집을 매도하면 어떻게 되나요?

임대인이 소송 중에 주택을 매도해도, 임차권등기를 해둔 상태라면 새로운 소유자에게도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만, 매매로 인해 보상금 수령 주체가 달라질 수 있어, 법원에 압류 신청을 할 때 소유권 이전 여부를 반드시 확인해야 합니다.

전세보증금 반환소송을 제기한 후 임대인이 파산하면 어떻게 되나요?

임대인이 파산신청을 하면, 모든 강제집행은 중지되고 파산재단이 관리하게 됩니다. 이 경우 전세보증금 반환소송 공시송달로 확정된 판결이 있다면, 귀하는 파산채권자로서 배당절차에 참여할 수 있습니다. 하지만 회수율은 전체 자산 규모와 채권자 수에 따라 달라집니다.

임차권등기 말소는 어떻게 이루어지나요?

임차권등기는 전세보증금이 전액 반환되면 말소 신청을 통해 제거할 수 있습니다. 임대인 또는 임차인이 단독으로 신청할 수 있으며, 보증금 반환 사실을 입증할 수 있는 자료가 필요합니다. 강제집행으로 회수한 경우에도 판결문과 송달 확인서 등으로 말소가 가능합니다.

공시송달로 판결 확정되면 바로 압류 가능한가요?

네, 가능합니다. 공시송달로 판결이 확정되면, 즉시 집행문 부여를 신청하여 재개발 보상금 등 임대인 명의의 재산에 대해 압류 및 추심을 신청할 수 있습니다. 단, 보상금이 아직 공탁되지 않았다면 시행사나 법원에 보상금 수용 여부를 문의해야 합니다.

공시송달은 누구나 신청할 수 있나요?

공시송달은 신청인이 직접 신청하는 방식이 아니라, 법원이 송달 불능 상황을 확인한 후 직권으로 결정하는 방식입니다. 송달이 계속해서 실패한 경우, 법원에 공시송달 결정을 요청하는 진정서를 제출할 수는 있으나, 반드시 승인되는 것은 아닙니다.

문자로 소송 예고를 했다는 게 정말 중요한가요?

매우 중요합니다. 문자, 이메일, 내용증명 등을 통해 소송 예고를 한 이력이 있다면, 이는 임대인이 소송 사실을 충분히 인지할 수 있었음을 보여주는 강력한 정황증거입니다. 법원은 이런 증거들을 통해 추완항소의 정당성을 판단하게 됩니다.

임대인이 재개발 보상금 수령 전에 사망하면 어떻게 되나요?

이 경우 상속인이 보상금 청구권을 승계하게 됩니다. 다만 전세보증금 반환소송 공시송달 판결이 있다면, 귀하는 법원에 상속인 확인을 요청하거나 공탁금에 대해 집행권원을 그대로 행사할 수 있습니다. 단, 상속재산이 분산될 수 있으므로 신속한 집행이 필요합니다.

보상금보다 보증금이 많은 경우 다른 재산이 없으면 어떡하죠?

이럴 경우에는 재개발 보상금 외에도 임대인의 다른 예금계좌, 부동산, 차량, 소득 등에 대한 압류를 병행해야 합니다. 만약 실질적으로 다른 가족 명의로 자산을 숨겼다면, 명의신탁 해지를 통한 소송도 고려해야 합니다. 필요시 법무사의 재산조회를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.