부동산 명의대여 전세사기 350억이면 실형인가?

부동산 명의대여 전세사기 정보 찾고 계신가요? 공인중개사의 자격증을 빌려 부동산 사무실을 운영하다, 도장을 무단으로 파서 전세 계약서에 찍은 후 수백억 계약을 체결했다면 어떻게 될까요? 단순한 사문서위조를 넘어 전세사기죄로 실형까지 갈 수 있는 중대한 사안입니다. 오늘은 이 복잡한 사건의 흐름을 분석해 드리겠습니다.

공인중개사 명의 빌려 운영한 부동산 사건

2022년경, A씨는 친구 B의 공인중개사 자격증을 빌려 부동산 사무실을 열었습니다. 명의대여라는 점에서 이미 「공인중개사법」 제33조 제1항 제8호를 위반한 상황이지만, 문제가 여기서 끝나지 않았습니다. A씨는 B가 매번 사무실에 방문해 서명을 해주고 계약서 확인까지 한다는 조건으로 명의를 빌렸다고 주장했지만, 정작 2023년부터는 B 몰래 도장을 제작하여 사용하기 시작했습니다. 그 결과, 1년 7개월간 약 350억 원에 이르는 전세 계약이 체결됐고, 일부 계약이 부실로 이어지며 건물까지 경매로 넘어간 상황입니다.

공인중개사 B는 해당 계약들에 대해 아무것도 몰랐다고 주장합니다. 반면, 계약자들은 계약서에 B의 도장과 이름이 찍혀있다는 이유로 공인중개사를 찾고 있으며, 공제조합을 통한 구상권 청구까지 이어지고 있습니다.

도장 무단 제작과 사문서 위조의 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 바로 ‘도장을 몰래 제작해 사용한 것’입니다. 단순한 명의대여를 넘어 공인중개사의 서명과 도장을 위조해 수십 건의 계약서에 반복적으로 사용했다면 이는 「형법」 제231조 사문서위조죄에 해당됩니다. 이 조항에 따르면 타인의 이름으로 권리·의무에 영향을 미치는 문서를 허위로 작성하는 경우, 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 하지만 반복적이고 상습적이었다면, 더 무거운 처벌이 가능해집니다.

게다가 위조된 계약서를 실제로 사용했다면, 위조사문서행사죄(「형법」 제234조)도 성립합니다. 문서를 단순히 위조하는 것만으로 끝나지 않고, 그 문서를 이용해 실질적인 법률행위를 했다면 별도로 처벌을 받게 됩니다.

사기죄로 평가될 경우 형량은?

이 사안에서 더욱 심각한 건 바로 사기죄 성립 여부입니다. 공인중개사의 이름과 도장을 마치 진짜인 것처럼 사용하여 계약자들에게 신뢰를 주고, 전세보증금을 편취한 행위는 「형법」 제347조 사기죄로 평가됩니다. 일반적인 사기죄는 10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금에 해당하지만, 피해금액이 5억 원을 초과하면 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제1호에 따라 무기징역 또는 5년 이상의 징역형으로 가중처벌 됩니다.

이 사건처럼 피해총액이 350억 원에 이른다면, 수사기관은 특정경제범죄 가중처벌법 적용을 검토할 가능성이 높습니다. 그리고 이 법은 단순히 실제 피해자 수만 보는 게 아니라, 계약서상 편취한 금액 전체를 기준으로 처벌 수위를 정하기 때문에 매우 위험합니다.

공인중개사의 책임은 어디까지일까?

B 공인중개사의 책임 여부는 사건의 또 다른 축입니다. 명의대여 사실 자체는 이미 법 위반입니다. 「공인중개사법」 제33조에 따르면 자격증을 타인에게 빌려준 행위는 자격정지 또는 자격취소 사유가 될 수 있으며, 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.

하지만 B가 실제 계약 체결에 관여하지 않았고, 도장 사용에 대해서도 몰랐다면, 사기죄나 문서위조 범죄에 대한 형사책임에서는 벗어날 수 있습니다. 다만, 명의대여 자체로 민사상 손해배상 책임이나, 공제조합으로부터의 구상권 청구 대상이 될 수 있어 민형사 리스크를 동시에 안게 됩니다.

계약금 전액이 피해금액으로 인정될까?

질문자들이 가장 걱정하는 부분이 바로 이것입니다. 350억 원 전부가 사기 피해금액으로 잡히느냐는 건데요, 원칙적으로는 ‘실제 편취한 금액’이 기준입니다. 하지만 대부분의 전세보증금이 회수가 어렵고, 계약자들이 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 수사기관과 법원은 그 전체 금액을 편취액으로 간주할 가능성이 높습니다.

특히 보증보험을 통해 지급된 경우, 보험사 측은 구상권을 행사하면서 ‘전액 청구’를 기본으로 합니다. 그렇기 때문에 사법부 역시 해당 보증금 전액을 피해액으로 간주하는 경향이 강합니다.

반복적 계약 체결은 상습 사기로 간주

이 사건에서 또 하나 중요한 쟁점은 ‘상습성’입니다. 단 한 번이 아니라 1년 7개월 동안 반복적으로 계약서를 위조해 사용했다면, 이는 단순 사문서위조나 사기보다 더 중대하게 평가받습니다. 판례에 따르면 상습 사기의 경우 법정형보다 더 높은 형량이 선고될 수 있으며, 구속 수사가 불가피해질 수 있습니다.

실제로 2021도10845 판결에서 대법원은 반복적으로 허위 서류를 사용해 수억 원의 금액을 편취한 피고인에게 실형을 선고하며 상습성의 위험성을 강조했습니다.

실형 피하려면 지금 당장 해야 할 일

현 시점에서 가장 중요한 건 ‘형사절차 초기 대응’입니다. 피해가 드러나기 전에 선제적으로 자수를 하거나, 피해자와의 합의를 통해 감경 요소를 마련하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 특히 공인중개사 B가 형사고소에 나선다면 상황은 훨씬 더 악화될 수 있으므로, 먼저 입장을 정리해 법적 조치를 준비해야 합니다.

사기죄, 사문서위조죄, 공인중개사법 위반, 나아가 민사상 손해배상까지 함께 맞물린 이 사건은 단순 대응으로 해결될 수 없습니다. 반드시 형사 전문 변호사와 전략적으로 대응 방안을 논의하셔야 합니다.

결론

부동산 명의대여 전세사기 사건은 단순한 서류상 문제가 아니라, 실질적으로 수백억 원대의 재산 피해와 공제조합 구상권, 공인중개사 자격 문제까지 얽힌 매우 중대한 범죄로 평가됩니다. 특히 공인중개사의 도장을 무단으로 제작하여 반복적으로 사용하고, 계약서에 허위 날인한 경우에는 사문서위조 및 사기죄가 성립하며, 「특정경제범죄 가중처벌법」까지 적용될 가능성이 있습니다.

단순 명의대여와 달리, 위조 행위와 피해자 기망 행위가 복합된 경우에는 실형 가능성이 매우 높고, 계약금 총액이 피해금액으로 산정될 수 있기 때문에 구속 및 장기 복역까지도 배제할 수 없습니다.

부동산 명의대여 전세사기와 관련해 형사책임을 경감하고 피해를 줄이기 위해서는 초기 진술 전략, 피해자와의 합의 노력, 자수 여부 등이 핵심입니다. 반드시 형사 전문 변호사의 조력을 받아 대응하셔야 하고, 더는 시간을 지체해서는 안 됩니다.

FAQ

사기죄와 사문서위조죄는 동시에 처벌되나요?

네, 부동산 명의대여 전세사기에서처럼 계약서를 위조하고 이를 통해 금전을 편취한 경우, 사문서위조죄와 사기죄가 각각 성립하며 별도로 처벌됩니다. 이는 일사부재리 원칙에 저촉되지 않으며, 병과되어 형량이 가중될 수 있습니다.

형사재판에서 피해자 수가 판결에 영향을 주나요?

물론입니다. 부동산 명의대여 전세사기 사건처럼 피해자 수가 많고, 계약 건수가 수십 건에 달하는 경우, ‘반복성’과 ‘조직성’이 강조되어 법원은 이를 가중처벌 사유로 봅니다. 피해자 수가 늘어날수록 구형과 선고 형량이 높아지는 경향이 있습니다.

공제조합이 보증금을 대납한 경우 내 책임이 없어지나요?

아니요. 공제조합이 피해자를 대신해 보증금을 지급했다면, 그 금액만큼 가해자에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 즉, 실질적 채권자가 바뀔 뿐이며, 민사상 책임은 여전히 존재합니다.

공인중개사가 명의대여를 인정하면 공범이 되나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 공인중개사가 도장 위조나 계약 체결 과정에 직접 관여하거나 이를 알면서도 묵인한 사실이 입증되어야 공범으로 인정됩니다. 단순한 명의대여는 형사처벌보다는 자격정지 등 행정처분 대상이 되는 경우가 많습니다.

해당 사건에 연루되었을 때 보석은 가능할까요?

보석은 이론적으로 가능하지만, 부동산 명의대여 전세사기처럼 피해액이 크고 도주나 증거인멸 우려가 있는 경우 보석이 쉽게 받아들여지지 않습니다. 특히 피해자 수가 많고, 사회적 파장이 크다면 실무상 보석은 기각될 가능성이 높습니다.

사기죄 피해금액 산정은 실제 피해 기준인가요?

일반적으로는 실제 편취한 금액을 기준으로 합니다. 하지만 전세사기의 경우, 보증금 회수가 불가능한 경우가 많아 계약금 총액을 피해액으로 간주하는 경향이 있습니다. 경매가 진행된 경우도 최종 회수 금액에 따라 피해액이 결정됩니다.

이 사건으로 인해 공인중개사 자격이 취소될 수도 있나요?

네, 가능합니다. 「공인중개사법」 제33조에 따라 자격증 대여는 자격 취소 사유입니다. 형사판결 이전에도 행정처분으로 자격이 정지되거나, 영구 취소될 수 있습니다. 또한 자격증 대여 사실이 확인될 경우 관련 보험사와의 계약도 무효가 될 수 있습니다.

합의를 했다고 해도 처벌을 피할 수 있나요?

부분적으로 형량 감경은 가능하나, 처벌을 피할 수는 없습니다. 특히 부동산 명의대여 전세사기처럼 사회적 피해가 큰 범죄는 공익적 성격이 강하므로, 피해자와의 합의 여부와 관계없이 형사처벌은 피하기 어렵습니다.

피의자가 공인중개사와 가족인 경우 형량이 달라지나요?

법적으로는 관계가 형량 결정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 그러나 사건의 공모 여부, 관계를 이용한 기망행위가 있었는지에 따라 양형 요소로 작용할 수는 있습니다. 가족이라는 이유만으로 형이 줄거나 늘어나는 것은 아닙니다.

계약서에 실제 공인중개사 서명이 일부 있었다면 어떻게 되나요?

일부 계약에 실제 서명이 있다 하더라도, 위조 도장이 사용된 나머지 계약은 모두 불법입니다. 서명이 있던 일부 계약은 정당한 계약일 수 있지만, 나머지에 대해서는 위조 행위와 사기행위가 그대로 유지되므로 전체 형사책임에는 큰 영향을 주지 못합니다.