전세연장청구권 사용 여부와 부동산 임의 행사 대응법

전세연장청구권 사용 여부는 임대차 계약을 갱신하는 과정에서 가장 민감한 쟁점 중 하나입니다. 본인은 사용 의사를 밝힌 적이 없는데 부동산이나 임대인이 ‘이미 사용했다’고 말한다면 당황스러울 수밖에 없습니다. 이번 글에서는 실제로 이런 상황이 발생했을 때, 법적으로 어떻게 해석되는지와 현실적인 대응 방법을 상세히 정리해드리겠습니다.

전세금 인하 재계약에서의 사용 여부 사례

A씨는 2년 전 3억 원에 전세 계약을 체결했습니다. 계약 만료 시점에 시세가 하락해 2억 3천만 원으로 재계약을 했고, 별도의 계약갱신청구권 행사 의사표시는 하지 않았습니다. 그런데 이번 계약 만료를 앞두고 5% 증액 제한 규정을 적용해달라고 요청하자, 부동산 측에서 “이미 지난 계약 때 갱신청구권을 사용했다”며 거절한 상황입니다.
이런 경우 핵심 쟁점은 ‘지난 재계약이 계약갱신청구권 행사로 볼 수 있는가’입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신청구권이 임차인의 ‘명시적 의사표시’에 의해 행사된다고 규정하고 있습니다. 단순히 재계약을 했다는 이유만으로 사용했다고 보기 어렵습니다. 특히 전세금이 인하된 경우라면, 이는 새로운 조건의 합의 계약으로 보는 것이 일반적입니다.

계약갱신청구권의 행사 요건

계약갱신청구권은 임차인이 최초 계약을 포함해 2년의 기간을 보장받기 위해 행사할 수 있는 권리입니다. 행사 방식은 임대인에게 서면이나 구두로 ‘갱신을 원한다’는 의사를 명확하게 전달하는 것이며, 시기적으로는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 가능합니다. 법에서 정한 횟수는 1회이며, 이를 초과하면 행사할 수 없습니다.
여기서 중요한 점은 임대차보호법 제6조의3 제1항이 ‘임차인이 계약갱신을 요구할 경우’라는 문구를 쓰고 있다는 점입니다. 즉, 임차인의 주관적 의사표시가 있어야 하고, 중개인이 임의로 판단해 사용했다고 할 수 없습니다.

금액 인하 계약과 갱신권 사용 관계

전세금이 내려간 상황에서 재계약을 했다면, 일반적으로 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 왜냐하면 갱신청구권은 기존 조건을 유지하면서 임차인의 거주를 연장하는 권리인데, 금액 변경은 새로운 계약 조건을 수락한 것이기 때문입니다. 판례에서도 유사한 입장을 취한 바 있으며, 서울중앙지방법원 2021가단 판결에서도 금액 인하와 조건 변경이 있는 계약은 새로운 계약으로 보았습니다.

부동산이 임의로 사용했다고 주장할 때

중개인이 “지난 계약에서 자동으로 사용됐다”라고 말하는 경우가 종종 있습니다. 하지만 법적으로는 임차인의 의사표시가 없으면 효력이 없습니다. 이런 경우, 우선 임대인에게 직접 연락해 지난 계약 당시 계약갱신청구권을 행사한 적이 없음을 명확히 하십시오. 그리고 문자나 이메일 등 서면 기록으로 남기는 것이 좋습니다.

임차인이 취할 수 있는 대응 절차

임차인이 갱신청구권을 행사하려면, 법정 기한 내에 임대인에게 연장 의사와 5% 이내 증액 요구를 명확히 전달해야 합니다. 이때 주택임대차보호법 제7조에 따른 서면 통지를 권장하며, 부동산을 거치지 말고 임대인에게 직접 전달하는 것이 안전합니다.
만약 임대인이 이를 거부한다면, 관할 지자체 주택과나 한국토지주택공사(LH)에 상담을 요청하거나 대한법률구조공단에 무료 법률상담을 받을 수 있습니다. 실제 분쟁이 발생하면 법원에 임차권 확인 소송을 제기해 권리를 입증할 수 있습니다.

법률 근거와 유의사항

주택임대차보호법 제6조의3 제1항: “임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다.”
같은 법 제6조의3 제5항: “임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.”
이 조항에 따라, 임차인의 명시적인 요구가 없었다면 갱신청구권이 행사된 것이 아닙니다. 다만, 서면 기록이 남아 있지 않다면 사실관계 입증이 어려워질 수 있으니, 향후에는 모든 의사표시는 문서로 남기는 것이 좋습니다.

현실적인 조언

실무에서는 부동산이 임차인 대신 갱신 여부를 처리하는 경우가 많아 이런 혼선이 생깁니다. 하지만 법적으로 중요한 것은 ‘당사자의 명시적 의사’입니다. 따라서 임차인이 의사를 밝히지 않았다면, 갱신청구권은 여전히 남아있다고 주장할 수 있습니다.
이번처럼 전세연장청구권 사용 여부가 분쟁이 될 수 있으니, 계약 연장이나 금액 협의 시 반드시 ‘이번 계약이 갱신청구권 행사에 해당하지 않는다’는 문구를 계약서에 명시하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.

결론

전세연장청구권 사용 여부는 임차인의 명시적인 의사표시가 있어야만 성립하며, 단순히 재계약을 했다고 해서 자동으로 사용된 것으로 보기는 어렵습니다. 특히 전세금이 인하된 계약은 새로운 조건의 합의이므로, 법적으로는 갱신청구권 행사로 해석되지 않는 경우가 많습니다. 부동산이 임의로 사용했다고 주장하더라도, 서면 기록이나 당시 상황을 근거로 갱신청구권이 남아있음을 주장할 수 있습니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 법정 기한 내에 5% 이내 증액 조건으로 연장을 요구할 수 있으며, 이를 문서로 남기는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다. 결국 전세연장청구권을 올바르게 이해하고 적극적으로 행사하는 것이 자신의 거주권을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

FAQ

전세연장청구권을 문자로만 행사해도 효력이 있나요?

네, 문자로도 행사 의사가 명확히 표현되면 법적 효력이 있습니다. 다만 추후 분쟁 대비를 위해 날짜와 내용을 명확히 기록해 두는 것이 좋습니다.

전세연장청구권 행사 후 임대인이 다른 조건을 제시하면 어떻게 하나요?

임대인이 제시한 조건이 법정 5% 증액 한도를 초과한다면, 주택임대차보호법 위반이므로 수용하지 않아도 됩니다. 필요 시 관할 지자체나 법률구조공단에 도움을 요청할 수 있습니다.

전세연장청구권을 행사했는데도 임대인이 매매를 이유로 거절할 수 있나요?

네, 법에서 정한 예외 사유 중 하나가 임대인의 실거주 및 매매입니다. 다만 매매 사유라도 새로운 임차인의 입주 시점이 확정되지 않았다면 거절 사유로 인정되지 않을 수 있습니다.

전세연장청구권 사용 여부를 계약서에 명시해야 하나요?

가능하면 명시하는 것이 좋습니다. “본 계약은 계약갱신청구권 행사에 해당하지 않는다”는 문구를 넣으면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

전세연장청구권을 행사하지 않으면 자동 소멸되나요?

네, 계약 만료 2개월 전까지 행사하지 않으면 해당 차수에서 권리가 소멸됩니다. 다만 행사하지 않은 경우 다음 계약에서 여전히 사용이 가능합니다.

전세연장청구권 사용 횟수는 어떻게 계산되나요?

최초 계약을 포함한 전체 기간에서 1회만 사용할 수 있습니다. 재계약 조건 변경이 새로운 계약으로 인정된다면, 사용 횟수에는 포함되지 않습니다.

임대인이 부동산을 통해 일방적으로 사용했다고 주장하면 어떻게 하나요?

임차인의 명시적 의사가 없었다는 점을 증거로 제시하면 됩니다. 문자, 녹취, 계약서 내용 등이 중요한 증거가 됩니다.

전세연장청구권과 전세금 반환보증보험은 연관이 있나요?

직접적인 연관은 없지만, 전세연장청구권을 행사해 거주 기간이 늘어나면 보험 가입 기간도 이에 맞춰 조정해야 합니다.

전세연장청구권 행사 후 이사 계획이 바뀌면 취소할 수 있나요?

임대인이 이미 수락한 경우 취소는 어렵습니다. 계약 해지로 진행해야 하며, 이는 위약금이나 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.