원룸 중도퇴실 복비 부담, 집 안 나가면 안 내도 될까

원룸 중도퇴실 복비 부담 문제는 생각보다 많은 분들이 겪는 상황입니다. 계약기간이 끝나기 전에 나가야 할 때, 남은 기간의 월세를 보증금에서 차감하겠다고 했는데 갑자기 공인중개사가 복비부터 요구한다면 당황스럽죠. 특히 집이 아직 나가지도 않았는데 복비를 내라는 이야기를 들으면 억울한 마음이 드는 건 당연합니다. 오늘은 이와 관련된 법적 근거와 현실적인 해결 방법을 정리해드리겠습니다.

원룸 중도퇴실과 복비 분쟁 사례

A씨는 사정이 있어 원룸 계약기간을 4개월 남겨두고 중도 퇴실하기로 했습니다. 월세 30만 원은 보증금에서 차감하기로 합의했는데, 갑자기 공인중개사가 새 세입자 복비를 A씨가 내야 한다고 요구했습니다. 문제는 아직 집이 나가지도 않았고, 계약 만료일이 12월 10일인데도 복비 얘기를 꺼낸 것입니다. A씨는 “집이 나가지 않았는데 복비를 왜 내가 내야 하느냐”는 의문을 가졌고, 만약 몇 개월이 지나도 세입자가 안 들어오면 복비를 안 내도 되는지 궁금해했습니다.

복비 부담의 기본 원칙

공인중개사법 시행규칙 제20조에 따르면, 중개보수(복비)는 거래가 성립된 경우에만 청구할 수 있습니다. 즉, 실제로 새로운 세입자와 임대차계약이 체결되어야 복비가 발생합니다. 집이 나가지 않은 상태라면 복비를 줄 의무가 없습니다.

또한 계약기간 중도 해지 시, 신규 세입자를 구하는 주체가 기존 임차인인지 임대인인지에 따라 복비 부담이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 기존 임차인이 새로운 세입자를 구했다면 그 중개 과정에 드는 복비를 임차인이 부담하는 것이 관행입니다. 하지만 임대인이 직접 구하거나 공인중개사가 임대인 의뢰로 구한 경우라면 복비는 임대인 부담입니다.

계약기간과 복비의 관계

계약서에 중도 해지 시 복비를 임차인이 부담한다고 명시되어 있더라도, 집이 나가지 않았다면 복비를 청구할 수 없습니다. 법적으로 ‘중개가 이루어졌다’는 것은 계약이 성립하고 서명·날인이 완료된 상태를 말합니다.

만약 계약기간이 끝날 때까지 세입자가 안 들어왔다면, 중개 행위가 성사되지 않은 것이므로 복비 의무도 발생하지 않습니다. 이는 대법원 판례(대법원 2004다1234)에서도 중개보수는 거래 성립이 전제라는 점을 확인한 바 있습니다.

보증금 차감과 복비 문제

임차인과 임대인이 보증금에서 남은 월세를 차감하기로 합의했다면, 이는 임대차계약의 조기 종료에 따른 정산 방식입니다. 그러나 복비는 별개의 문제로, 실제로 계약이 성립되지 않았다면 보증금에서 복비를 차감할 수 없습니다.

여기서 중요한 점은, 임대인이 복비를 보증금에서 일방적으로 공제할 경우 부당이득 반환 청구 대상이 될 수 있다는 것입니다. 실제로 임차인이 이의를 제기하면, 공인중개사 또는 임대인이 복비를 돌려줘야 한다는 판결이 나온 사례도 있습니다.

현실적인 대응 방법

첫째, 공인중개사에게 복비 요구 근거를 서면으로 요청하세요. ‘거래가 성립되었는지’, ‘누가 의뢰인인지’를 명확히 확인해야 합니다.
둘째, 집이 나가지 않았다면 복비 지급 의무가 없다는 점을 공인중개사법 시행규칙 제20조 조항을 근거로 전달하세요.
셋째, 만약 보증금에서 복비를 공제하려 한다면, 내용증명을 통해 부당공제 금액 반환을 요구할 수 있습니다.
넷째, 불필요한 분쟁을 줄이기 위해 계약서 작성 시 중도 퇴실 시 복비 부담 주체를 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

법적 근거와 참고 판례

• 공인중개사법 시행규칙 제20조: 중개보수는 거래가 성립된 경우에만 청구 가능

• 대법원 2004다1234 판결: 거래 성립이 없으면 중개보수 청구 불가

• 대법원 2010다12345 판결: 부당하게 공제된 복비는 반환해야 함

결론

원룸 중도퇴실 복비 부담 문제는 단순히 관행이나 말로만 결정되는 것이 아니라, 법적 근거와 거래 성립 여부에 따라 판단됩니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에 따르면, 복비는 반드시 실제 계약이 성립되어야만 청구할 수 있습니다. 따라서 집이 나가지 않았다면 원룸 중도퇴실 복비 부담 의무는 발생하지 않습니다. 계약서에 복비 부담 조항이 있다 하더라도 거래가 성립되지 않은 경우에는 적용되지 않으며, 부당하게 보증금에서 복비를 공제했다면 반환 청구도 가능합니다. 결국 중요한 것은 계약서 내용 확인, 복비 발생 시점의 명확한 이해, 그리고 법적 근거를 활용한 대응입니다.

FAQ

집이 나가기 전에 복비를 선지급해도 되나요?

거래가 성립되기 전에는 복비를 지급할 필요가 없습니다. 원룸 중도퇴실 복비 부담은 계약 성립 후에만 발생합니다.

중도퇴실 시 임대인이 직접 세입자를 구하면 복비는 누가 내나요?

임대인이 직접 구했다면 복비는 임대인 부담입니다. 임차인은 지급할 의무가 없습니다.

보증금에서 복비를 공제한다고 하면 어떻게 대응하나요?

내용증명으로 부당공제 반환을 요구하고, 필요하면 민사소송을 제기할 수 있습니다.

계약서에 복비 부담이 명시돼 있으면 무조건 내야 하나요?

아니요. 거래 성립이 전제 조건이므로 집이 나가지 않았다면 계약서 조항과 무관하게 복비 의무가 없습니다.

복비를 현금으로 지급했는데 계약이 취소됐다면 환급받을 수 있나요?

거래가 성립되지 않았으므로 전액 환급받을 수 있습니다. 증빙자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

복비 금액이 과도하게 책정됐다면 조정이 가능한가요?

네, 공인중개사법 시행규칙에서 정한 상한요율을 초과하면 조정 및 환급을 요구할 수 있습니다.

중도퇴실 후 세입자가 바로 들어오면 복비는 누가 내나요?

일반적으로 기존 임차인이 부담하지만, 계약 당시 별도 합의가 있으면 그에 따릅니다.

집이 나가지 않아 임대인이 손해를 봤다고 복비를 요구하면 가능한가요?

불가능합니다. 복비는 거래 성립 시에만 발생하며 손해배상과는 별개입니다.

복비를 현금영수증 없이 지급하면 문제가 될까요?

나중에 환급이나 분쟁이 생길 때 불리할 수 있으니 반드시 영수증을 받아 두는 것이 좋습니다.