보증금 잔액 미지급 계약해제 가능성과 대처 방법

보증금 잔액 미지급 계약해제 상황은 임대인 입장에서 매우 답답하고 불안한 문제입니다. 약속한 날짜마다 미뤄지는 보증금 잔액 지급은 단순한 지연이 아니라 계약 신뢰를 무너뜨리는 행동이기 때문에, 어떻게 대응해야 할지 혼란스러울 수 있습니다. 이번 글에서는 이런 상황에서 계약 해제가 가능한지, 그리고 법적으로 안전하게 진행하는 방법을 정리해드리겠습니다.

보증금 잔액 미지급 계약 분쟁 사례

실제 임대차 현장에서 가장 흔하게 벌어지는 문제 중 하나가 바로 보증금 잔액 지급 지연입니다. 예를 들어 임차인이 계약금 일부만 지급한 후, 잔액을 지급하기로 한 날짜를 수차례 연기하는 경우입니다. 처음에는 사정이 있겠거니 하다가도, 2~3번 이상 반복되면 단순한 지연이 아닌 계약 불이행으로 보게 됩니다. 이때 임대인은 전세든 월세든 마찬가지로 법적인 대응을 고려하게 됩니다.

이 사례에서도 임차인이 계약금 일부만 지급하고, 잔액 지급 약속을 계속 미루고 있는 상황이었습니다. 심지어 계약서 작성은 완료되었지만 보증금 잔액이 들어오지 않았고, 임차인은 이미 집에 들어와 생활 준비를 마친 상태였습니다. 이런 경우 임대인은 두 가지 고민에 부딪히게 됩니다. 첫째, 계속 기다리며 지급을 촉구할지, 둘째, 계약을 해제하고 다른 세입자를 찾을지입니다.

계약 해제 가능 여부와 법적 근거

민법 제544조는 채무자가 계약에서 정한 의무를 이행하지 않을 경우, 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에도 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 여기서 ‘상당한 기간’은 법적으로 명확히 정해져 있지 않지만, 통상적으로 7일~14일 정도가 기준이 됩니다. 즉, 단순히 약속일을 어겼다고 바로 계약 해제가 되는 것은 아니며, 공식적으로 이행 촉구를 해야 합니다.

이 과정에서 중요한 것은 증거 확보입니다. 구두로 “언제까지 지급하겠다”라는 말을 들었다고 하더라도, 문자나 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 객관적인 증거로 남겨두어야 이후 분쟁에서 유리합니다. 특히, 내용증명은 ‘언제까지 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다’라는 의사를 명확히 전달하는 방법으로 많이 사용됩니다.

계약 해제 절차의 구체적 진행 방법

계약 해제를 고려한다면 다음과 같은 순서를 따르는 것이 안전합니다. 먼저, 임차인에게 보증금 잔액 지급 기한을 다시 설정하여 공식적으로 통보합니다. 이때 반드시 문자나 메신저, 내용증명 등 기록이 남는 방식이어야 합니다. 두 번째로, 설정한 기한이 지났음에도 지급이 이루어지지 않았다면 계약 해제 의사를 서면으로 통보합니다. 세 번째로, 이미 임차인이 점유하고 있는 상태라면 명도소송 절차를 병행해야 할 수 있습니다.

이 과정에서 간과하기 쉬운 부분이 바로 ‘점유 회수’ 문제입니다. 임차인이 이미 집에 들어와 살고 있는 상태라면, 단순 계약 해제만으로 바로 퇴거가 이루어지지 않습니다. 이 경우에는 법원의 명도 판결을 받아 강제집행을 해야 할 수도 있습니다.

임대인의 주의사항과 위험 요소

보증금 잔액 미지급 상황에서 임대인이 성급하게 계약을 해제하거나, 임차인의 물건을 임의로 치우는 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 주거침입이나 재물손괴 등 형사 문제로 이어질 수 있으니 반드시 주의해야 합니다. 또한, 임차인이 계약금을 일부라도 지급한 상태라면, 계약 해제 시 반환해야 할 금액과 손해배상 문제를 동시에 고려해야 합니다.

특히 대법원 판례(대법원 2010다98764)는 계약 불이행이 계속되고, 이행 촉구에도 불구하고 채무 이행이 이루어지지 않은 경우 계약 해제가 가능하다고 판시했습니다. 다만, 해제 통보 전 이행 기회를 부여하지 않았다면 계약 해제가 무효가 될 수 있다는 점에서 절차를 철저히 지켜야 합니다.

현실적인 해결 방향 제시

현실적으로는 임대인이 최대한 빠르게 이행 촉구를 서면으로 진행하고, 동시에 대체 세입자 모집을 시작하는 것이 좋습니다. 임차인이 지급 의사가 확실하고 자금 사정상 며칠 늦어지는 정도라면 기다릴 수 있지만, 계속해서 날짜를 미루는 경우는 계약 유지의 실익이 떨어집니다. 또한, 부동산 중개업소와 상의하여 대체 계약을 준비해두면 불필요한 공실 기간을 줄일 수 있습니다.

이런 상황에서는 법적 근거를 이해하는 것도 중요하지만, 감정적으로 대응하지 않고 기록과 절차를 철저히 지키는 것이 훨씬 중요합니다. 그래야만 추후 소송이 진행되더라도 임대인이 불리해지지 않습니다.